# Distrato imobiliário: comprei na planta e quero desistir, quanto recebo de volta?

> Pela Lei do Distrato, a incorporadora retém corretagem e multa de até 25% (50% com afetação). Veja prazos de devolução, arrependimento e um exemplo de cálculo.

Fonte: https://www.incorpex.com.br/blog/distrato-imobiliario/ · Publicado em 13 de outubro de 2026 · Autor: João Felipe Frandolozo (Incorpex)

Distrato imobiliário é o desfazimento do contrato de compra de um imóvel na planta antes da conclusão do negócio. Pela Lei do Distrato ([Lei 13.786/2018](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/l13786.htm)), se quem desiste é o comprador, a incorporadora pode reter a comissão de corretagem e uma multa de até 25% do valor pago, ou de até 50% quando o empreendimento tem patrimônio de afetação. O saldo volta corrigido pelo índice do contrato: até 30 dias após o habite-se, com afetação, ou em parcela única depois de 180 dias do distrato, sem afetação.

A lei incluiu os arts. 35-A, 43-A e 67-A na [Lei 4.591/1964](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm). Este guia detalha o art. 67-A do ponto de vista de quem compra e de quem incorpora. O panorama da lei de incorporações está no [guia da Lei 4.591](/blog/lei-4591-incorporacao-imobiliaria/).

## Distrato, resolução ou arrependimento: qual é o seu caso?

Nem toda saída do contrato segue a mesma regra. O que define a conta é quem deu causa ao desfazimento.

| Situação | Quem dá causa | O que acontece | Base legal (Lei 4.591) |
|---|---|---|---|
| Arrependimento em até 7 dias, com contrato assinado em estande ou fora da sede | Comprador | Devolução de tudo, inclusive a corretagem | Art. 67-A, §§ 10 a 12 |
| Desistência (distrato) ou inadimplência do comprador | Comprador | Retenção da corretagem e de multa de até 25% (até 50% com afetação) | Art. 67-A, caput e § 5º |
| Atraso de entrega além da tolerância de 180 dias | Incorporadora | Devolução integral e multa contratual em até 60 dias | Art. 43-A, § 1º |
| Quadro-resumo incompleto e não corrigido em 30 dias | Incorporadora | Justa causa para rescisão pelo comprador | Art. 35-A, § 1º |
| Acordo entre as partes | Ambos | Condições livremente negociadas no instrumento de distrato | Art. 67-A, § 13 |

O arrependimento precisa ser comprovado por carta registrada com aviso de recebimento, e o prazo conta da data de postagem (§ 11). Passados os 7 dias, o contrato é irretratável (§ 12).

## O que a incorporadora pode reter no distrato

Quando o desfazimento é por iniciativa ou inadimplência do comprador, o art. 67-A permite deduzir, cumulativamente, das quantias pagas diretamente ao incorporador:

- **A comissão de corretagem, integralmente.**
- **A pena convencional (multa)**, limitada a 25% da quantia paga. A incorporadora não precisa provar prejuízo para cobrá-la (§ 1º).
- **Até 50% de multa** se a incorporação estiver submetida ao patrimônio de afetação (§ 5º).

Se a unidade já estava disponível para o comprador, entram também (§ 2º):

- impostos do imóvel, como o IPTU;
- condomínio e contribuições a associações de moradores;
- **fruição de 0,5% ao mês** sobre o valor atualizado do contrato, proporcional aos dias;
- demais encargos e despesas previstos no contrato.

Há dois freios importantes. Descontos e retenções ficam limitados ao que o comprador efetivamente pagou, exceto a fruição (§ 4º). E, se o comprador trouxer um substituto aceito pela incorporadora, com cadastro e capacidade financeira aprovados, a multa não incide (§ 9º).

As consequências do distrato também precisam estar no quadro-resumo, em negrito, com assinatura específica do comprador junto a essas cláusulas (art. 35-A, VI e § 2º). Contrato mal redigido enfraquece a retenção.

## Prazos de devolução

| Situação | Prazo para devolver | Correção |
|---|---|---|
| Incorporação com patrimônio de afetação | Até 30 dias após o habite-se | Índice de correção do contrato |
| Incorporação sem afetação | Parcela única, após 180 dias do desfazimento | Índice de correção do contrato |
| Unidade revendida antes desses prazos | Até 30 dias da revenda | Índice de correção do contrato |
| Atraso da obra além de 180 dias e resolução pelo comprador | Até 60 dias da resolução, com devolução integral e multa | Índice de correção do contrato |

Como o índice costuma ser o INCC durante a obra, vale entender a regra no guia sobre [INCC no imóvel na planta](/blog/incc-na-planta/). Para atualizar os valores pagos mês a mês, use a [calculadora de INCC](/ferramentas/calculadora-incc/).

Se a obra atrasar, o comprador que prefere manter o contrato recebe, na entrega, indenização de 1% ao mês sobre o valor pago, e essa multa não se soma à da resolução (art. 43-A, §§ 2º e 3º).

## Exemplo ilustrativo: quanto o comprador recebe de volta

**Exemplo ilustrativo.** Apartamento de R$ 500 mil. O comprador pagou R$ 80 mil à incorporadora, valor já atualizado pelo índice do contrato. Desse total, R$ 20 mil correspondem à corretagem, paga por meio da incorporadora. O contrato prevê a multa máxima permitida.

| Item | Sem afetação | Com afetação | Sem afetação, unidade entregue há 6 meses |
|---|---|---|---|
| Valor pago (atualizado) | R$ 80.000 | R$ 80.000 | R$ 80.000 |
| Corretagem | R$ 20.000 | R$ 20.000 | R$ 20.000 |
| Multa (25% ou 50% do valor pago) | R$ 20.000 | R$ 40.000 | R$ 20.000 |
| Fruição (0,5% x R$ 500 mil x 6 meses) | não se aplica | não se aplica | R$ 15.000 |
| **Total retido** | **R$ 40.000** | **R$ 60.000** | **R$ 55.000** |
| **Valor devolvido** | **R$ 40.000** | **R$ 20.000** | **R$ 25.000** |
| Quando | Parcela única após 180 dias | Até 30 dias após o habite-se | Parcela única após 180 dias |

Em qualquer coluna, se a unidade for revendida antes, o saldo sai em até 30 dias da revenda. No terceiro caso, IPTU e condomínio em aberto também podem ser descontados. Se a corretagem foi paga direto ao corretor, fora dos valores pagos à incorporadora, a conta muda: confira o contrato com um advogado.

## Comprei apartamento na planta e quero desistir: o que fazer

1. **Leia o quadro-resumo.** Veja a multa prevista, o índice de correção, os prazos de devolução e se o empreendimento tem afetação (o número do registro do memorial e o cartório também constam dele).
2. **Confira se ainda cabe arrependimento.** Se o contrato foi assinado em estande ou fora da sede há menos de 7 dias, envie carta registrada com aviso de recebimento.
3. **Verifique falhas da incorporadora.** Atraso além da tolerância ou quadro-resumo incompleto mudam o jogo a favor do comprador.
4. **Avalie alternativas ao distrato.** Cessão do contrato, comprador substituto, renegociação de parcelas ou troca de unidade podem sair mais barato do que a multa.
5. **Veja se já existe financiamento bancário ou alienação fiduciária.** A regra de devolução do art. 67-A trata do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador. Com alienação fiduciária registrada, o STJ fixou que a resolução por inadimplência segue a Lei 9.514/1997, com leilão, e não o Código de Defesa do Consumidor ([Tema 1.095](https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2022/21122022-Segunda-Secao-fixa-tese-sobre-resolucao-de-compra-de-imovel-garantida-por-alienacao-fiduciaria.aspx)).
6. **Formalize tudo por escrito** e confira o cálculo da devolução antes de assinar.

### E se for um lote, e não um apartamento?

A mesma Lei 13.786/2018 criou regras próprias para loteamentos, no art. 32-A da Lei 6.766/1979. Na resolução por fato imputado ao comprador do lote, podem ser descontados a fruição de até 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, a multa e as despesas administrativas limitadas a 10% do valor atualizado do contrato, encargos de atraso, IPTU e taxas do lote e a corretagem integrada ao preço. A devolução é feita em até 12 parcelas mensais, que começam até 180 dias após o prazo de conclusão das obras do loteamento ou até 12 meses após a rescisão, se as obras já estiverem concluídas. Casas vendidas junto com o lote, quando caracterizam incorporação, seguem a Lei 4.591.

### Contratos antigos

Contratos anteriores à lei seguem outra lógica. O [STJ decidiu](https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias-antigas/2019/2019-03-28_09-40_Segunda-Secao-decide-que-lei-de-2018-nao-sera-aplicada-na-solucao-de-repetitivos-sobre-atraso-na-entrega-de-imovel.aspx) que a Lei 13.786/2018 não se aplica diretamente a contratos celebrados antes de sua vigência, por causa da irretroatividade das leis. Esses casos seguem o contrato e a jurisprudência da época.

## A visão da incorporadora: o distrato no caixa

Para quem incorpora, o distrato não é só uma unidade de volta ao estoque. Ele mexe em três frentes ao mesmo tempo:

- **Caixa:** sai a devolução e some o fluxo futuro de parcelas daquela unidade. Com afetação, a devolução fica para depois do habite-se, o que protege o caixa da obra.
- **Vendas e financiamento:** o banco do plano empresário acompanha o percentual vendido, e distratos podem atrasar liberações. A revenda da unidade também encurta o prazo de devolução para 30 dias.
- **Tributos:** no RET, vendas canceladas saem da base de cálculo do mês. Veja os detalhes no [guia do RET](/blog/ret-regime-especial-de-tributacao-incorporacao/).

A retenção de até 50% só existe com patrimônio de afetação. É mais um argumento para avaliar o regime, explicado no guia de [patrimônio de afetação](/blog/patrimonio-de-afetacao/).

## Como reduzir distratos

Distrato raramente nasce no dia do pedido. Ele costuma ser anunciado por sinais que dá para acompanhar:

- **Venda com crédito analisado.** Simule, já na venda, se o comprador terá renda para o financiamento na entrega das chaves. É no repasse que a capacidade de pagamento é testada de verdade.
- **Contrato claro.** Quadro-resumo completo, índice de correção explicado e projeção do saldo devedor evitam o susto no fim da obra.
- **Transparência da obra.** Comprador que acompanha andamento, fotos e documentos tem menos motivo para desconfiar do empreendimento.
- **Cobrança próxima.** Atraso de parcela é o primeiro alerta. Renegociar cedo, por instrumento próprio, é permitido pela lei (§ 13).
- **Saídas organizadas.** Facilitar cessão e comprador substituto preserva a venda e evita a multa.
- **Repasse planejado.** Comece a análise bancária dos compradores meses antes do habite-se.

Este conteúdo é informativo e resume a lei vigente em setembro de 2026. Cada contrato tem particularidades, então valide o caso concreto com advogado e, nos efeitos fiscais, com contador.

## Como o Incorpex ajuda

No Incorpex, os recebíveis de cada unidade incluem distrato e repasse, e o fluxo de caixa realizado × projetado mostra na hora o efeito de um desfazimento no empreendimento. Contratos e documentos têm alerta de vencimento, o que ajuda a não perder prazos. Pelo portal do comprador, cada cliente acompanha andamento da obra, fotos, documentos e parcelas, sem ver os números financeiros do projeto. Para testar como distratos afetam a viabilidade do próximo lançamento, peça o [diagnóstico de viabilidade gratuito](/diagnostico-de-viabilidade/).

## Perguntas frequentes

### A Lei do Distrato vale para contratos assinados antes de 2018?

Não. O STJ entendeu que a Lei 13.786/2018 não se aplica a contratos celebrados antes de sua vigência, em respeito ao ato jurídico perfeito. Esses contratos seguem o que foi pactuado e a jurisprudência anterior, e o caso deve ser analisado por um advogado.

### A multa de 50% vale automaticamente quando o empreendimento tem patrimônio de afetação?

Não. Os 50% são o teto que a lei admite quando há afetação. A multa precisa estar prevista no contrato, destacada no quadro-resumo e com anuência específica do comprador, que assina junto às cláusulas sobre as consequências do desfazimento (Lei 4.591, art. 35-A, § 2º).

### Posso vender meu contrato em vez de fazer o distrato?

Em geral, sim, por meio de cessão de direitos com anuência da incorporadora. Se o comprador substituto assumir o contrato e tiver cadastro e capacidade financeira aprovados, a lei afasta a multa contratual (art. 67-A, § 9º).

### Quem paga IPTU e condomínio no distrato?

O comprador só responde por impostos do imóvel, condomínio, fruição e demais encargos se a unidade já estava à disposição dele. Esses débitos podem ser compensados com o valor a devolver (art. 67-A, §§ 2º e 3º).

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Incorpex: software de viabilidade e gestão para incorporadoras. https://www.incorpex.com.br/