# Ferramentas de viabilidade imobiliária: 9 critérios e um comparativo honesto

> Como escolher uma ferramenta de viabilidade imobiliária: 9 critérios e um comparativo entre Incorpex, Orbit, Gestinc, Oferta Terreno e planilha, com preços.

Fonte: https://www.incorpex.com.br/blog/ferramentas-de-viabilidade-imobiliaria/ · Publicado em 20 de outubro de 2026 · Autor: João Felipe Frandolozo (Incorpex)

Para escolher uma ferramenta de viabilidade imobiliária, compare nove critérios: indicadores calculados, cenários e sensibilidade, simulação de Monte Carlo, tributação, financiamento e funding, exportação, colaboração, ligação com a gestão da obra e preço. Nenhuma opção vence em todos. A melhor é a que responde, com o menor esforço, às perguntas de quem decide o seu empreendimento: sócio, banco e investidor.

**Aviso de transparência:** este comparativo foi feito pelo Incorpex, que é uma das opções da tabela. Sobre as outras empresas, registramos somente o que está publicado nos sites oficiais, consultados em setembro de 2026. Onde a informação não aparece, escrevemos "não informado no site", o que não significa que o recurso não exista. Preços e recursos mudam: confirme com cada fornecedor antes de decidir. Nenhuma das empresas citadas tem parceria com o Incorpex nem endossa este texto. Se algum termo for novo, consulte o glossário da incorporação.

## Os 9 critérios para escolher uma ferramenta de viabilidade imobiliária

### 1. Indicadores calculados

O mínimo é VGV, TIR, VPL, payback e exposição máxima de caixa. Para quem trabalha com investidores, a TIR do equity (sobre o dinheiro dos sócios) importa tanto quanto a TIR do projeto, e o MOIC ajuda a comunicar o retorno em múltiplos. Pergunta para a demonstração: como a taxa mensal é anualizada? Revisamos esses conceitos em [TIR, VPL e MOIC na incorporação](/blog/tir-vpl-moic-incorporacao-imobiliaria/) e em exposição máxima de caixa.

### 2. Cenários e sensibilidade

Todo estudo erra alguma premissa. O que importa é saber quanto o resultado aguenta. Veja quantas variáveis podem mudar ao mesmo tempo, se os cenários ficam lado a lado e se há uma forma visual de ver qual premissa mais pesa, como um gráfico tornado ou um mapa de calor.

### 3. Simulação de Monte Carlo

A sensibilidade muda uma ou duas variáveis por vez. O Monte Carlo sorteia milhares de combinações e devolve uma faixa de resultados e a probabilidade de a TIR ficar abaixo do mínimo. Pergunte quais variáveis são sorteadas e com quais distribuições: sem isso, o número parece mais preciso do que é.

### 4. Tributação

O regime tributário muda o resultado do projeto. Uma boa ferramenta compara RET, Lucro Presumido e Lucro Real e considera o patrimônio de afetação, que é condição para o RET. Com a transição da reforma tributária em curso, pergunte também como a ferramenta trata as mudanças descritas em [reforma tributária e RET em 2027](/blog/reforma-tributaria-ret-2027/). Qualquer simulação tributária deve ser validada com contador e advogado.

### 5. Financiamento e funding

Plano empresário, apoio à produção, CRI, dinheiro de investidores: cada estrutura muda quando o dinheiro entra e o tamanho do pico de exposição. Se há sócios investidores, a ferramenta precisa modelar a divisão do resultado, como no waterfall entre investidor e incorporador.

### 6. Exportação e relatórios

Excel serve para quem quer auditar célula por célula. PDF serve para banco, securitizadora e investidor. Link compartilhável serve para quem quer ver o número atualizado. Veja se o relatório sai pronto ou se alguém vai refazê-lo à mão toda vez.

### 7. Colaboração

Quantas pessoas usam, quanto custa cada usuário a mais e se dá para editar ao mesmo tempo. Considere também quem está fora da empresa: sócios, investidores e compradores precisam ver algo, e com qual nível de acesso?

### 8. Ligação com a gestão da obra

Na maior parte das empresas, o estudo morre na aprovação. As ferramentas mais completas mantêm a viabilidade viva durante a obra, comparando realizado com projetado, seja com gestão da obra no próprio sistema, seja importando o realizado de um ERP.

### 9. Preço e forma de contratação

Preço publicado ou sob consulta, plano gratuito ou teste, cobrança por usuário, por projeto ou por volume de estudos, taxa de implantação. Faça a conta para o seu volume real de projetos, e não para o plano de entrada.

## Comparativo: Incorpex, Orbit, Gestinc, Oferta Terreno e planilha

As três ferramentas comparadas com o Incorpex são softwares de viabilidade imobiliária: o [Orbit](https://orbit.midwestlabs.io/), da Midwest Labs, o [Gestinc](https://gestinc.app/) e o [Oferta Terreno](https://www.ofertaterreno.com.br/). Os preços vêm das páginas de [planos do Orbit](https://orbit.midwestlabs.io/pricing), de [planos do Gestinc](https://gestinc.app/planos) e da [seção de preços do Oferta Terreno](https://www.ofertaterreno.com.br/#preco). Tudo segundo os sites oficiais, consultados em setembro de 2026.

| Critério | Incorpex | Orbit | Gestinc | Oferta Terreno | Planilha |
|---|---|---|---|---|---|
| Indicadores | VGV, TIR do projeto e do equity, VPL, payback, MOIC, exposição máxima, ponto de equilíbrio | TIR, VPL, ROI, VGV, payback, exposição máxima | VPL, TIR, MTIR, ROE, ROI, payback, VGV, exposição máxima e média | TIR, VPL, resultado e margem, ROI, payback, exposição máxima, equity, VGV | Os que você montar |
| Cenários e sensibilidade | Cenários pessimista, base e otimista; sensibilidade e gráfico tornado | Até 25 cenários de preço de venda x custo de obra (a partir do plano Pro); cópias de simulação | 81 combinações de VGV x custo, com mapa de calor; cenários lado a lado | Matriz de 25 cenários de preço de venda x custo de obra | Manual (tabelas de dados, cópias de aba) |
| Monte Carlo | Sim | Não informado no site | Mil simulações, faixa de P10 a P90 e probabilidade de prejuízo | Não informado no site | Possível, mas trabalhoso |
| Tributação | Compara RET, Lucro Presumido e Lucro Real, com indicação de patrimônio de afetação | Calculadora de impostos (IRPJ, CSLL, PIS, Cofins, IBS, CBS), com sinalização de RET e de interesse social | Etapa de impostos no estudo; comparação entre regimes não informada no site | Impostos no fluxo de caixa; comparação entre regimes não informada no site | Fórmulas próprias, revisadas com o contador |
| Financiamento e funding | Plano empresário; waterfall entre investidor e incorporador | Financiamento à produção, CRI, empréstimo bancário, vários sócios e emissão de cotas | Plano empresário e apoio à produção (SBPE e Minha Casa, Minha Vida) | Financiamento à produção, crédito associativo, capital de giro, investidores e CRI | Manual |
| Exportação e relatórios | Viabilidade em Excel e lâmina em PDF | Links de compartilhamento; formato de exportação não informado no site | Relatório em cinco modelos, por link e em PDF, com a marca de quem entrega | Capa em PDF, fluxo de caixa e resultado em Excel, links de compartilhamento | O próprio arquivo |
| Colaboração | Equipe convidada por e-mail | Edição simultânea; até 5 usuários no plano Teams | 2 usuários (Pro) ou 5 (Corporativo); usuário extra pago | Perfis e permissões por módulo e ação; 3 usuários no Enterprise | Arquivo compartilhado, com risco de versões paralelas |
| Ligação com a obra | Gestão de obra no próprio sistema (cronograma, medições, diário, fotos, linha de base) e realizado x projetado; sem integração com ERP | Módulo de monitoramento (beta) no plano Enterprise; integrações não informadas no site | Módulo de gestão (em lançamento) com projetado x executado; integração com ERPs, incluindo Sienge, e com CRM | Realizado x replanejado mês a mês com dados do ERP (Sienge, Excel ou API) | Manual, em outro arquivo |
| Investidor e comprador | Portal do investidor e do comprador, com a marca da incorporadora | Não informado no site | Relatório por link para sócios e investidores; portal não informado no site | Tela somente leitura para diretoria, sócios e investidores; portal do comprador não informado no site | Envio de arquivos |
| Destaques próprios | Diagnóstico automático de inconsistências; score de risco | Assistente de IA (Orbit AI); datas vinculadas a eventos do projeto | Inteligência territorial em mapa; créditos de IA para leitura do estudo | Landbank no mapa; viabilidade montada por IA a partir do endereço; estudo de mercado com dados censitários | Flexibilidade total |
| Preço publicado | Não publicado; acesso por convite após demonstração | Iniciante grátis (1 viabilidade por mês); Pro R$ 250/mês; Teams R$ 1.500/mês; Enterprise sob consulta; 15 dias grátis | Viabilidade Pro R$ 389,90/mês; Corporativo R$ 859,90/mês; módulo Gestão a partir de R$ 489,90/mês; teste de 15 dias | Basic grátis (1 viabilidade e 1 terreno); Professional R$ 480/mês; Enterprise R$ 880/mês | Licença do Excel |

"Não informado no site" quer dizer que a informação não aparece nas páginas públicas consultadas. Vale perguntar diretamente ao fornecedor.

## Para quem cada opção faz sentido

### Planilha

Para quem analisa um terreno por vez, tem um analista experiente e ainda não presta contas a investidores externos. O custo de licença é praticamente zero e a flexibilidade é total. Os riscos (versões, fórmulas quebradas, dependência de uma pessoa) crescem com o volume, como mostramos em planilha de viabilidade x software. Para essa fase, a [calculadora de viabilidade gratuita](/ferramentas/calculadora-de-viabilidade/) ajuda a conferir a conta rápida.

### Orbit

Pelo que o site oficial publica, tende a atender bem quem modela estruturas societárias e de funding mais elaboradas, como CRI em uma ou várias tranches, emissão de cotas, vários sócios e permuta física ou financeira. O plano gratuito permite começar sem custo, e o plano Teams atende equipes que editam o mesmo estudo ao mesmo tempo.

### Gestinc

Pelo que o site oficial publica, faz sentido para quem quer análise de risco com Monte Carlo e probabilidade de prejuízo, para escritórios e consultorias que entregam estudos com a própria marca e para quem já usa ERP (como o Sienge) e CRM e quer o realizado corrigindo a projeção de caixa, com o módulo de gestão que estava em lançamento na data da consulta.

### Oferta Terreno

Pelo que o site oficial publica, faz sentido para quem começa pelo terreno: prospecção e landbank no mapa, estudo de mercado com dados censitários, viabilidade montada por IA a partir do endereço e, depois da aprovação, acompanhamento com dados importados do ERP. Tem plano gratuito para começar e controle de acesso por perfil.

### Incorpex

Faz sentido para a incorporadora pequena ou média que quer, no mesmo ambiente, decidir o empreendimento (cenários, Monte Carlo, plano empresário, waterfall e comparação de regimes tributários), acompanhar a obra e prestar contas a investidores e compradores em portais com a sua marca. Não é a melhor escolha se a prioridade for landbank, integração automática com ERP ou começar sozinho num plano gratuito: o acesso é por convite, depois de uma demonstração.

## Como testar antes de decidir

A melhor forma de comparar é rodar o mesmo projeto em cada finalista:

1. **Escolha um projeto que você conhece bem**, de preferência já aprovado ou encerrado.
2. **Use exatamente as mesmas premissas** em todas as ferramentas.
3. **Compare primeiro o fluxo de caixa mensal**, e só depois os indicadores.
4. **Explique cada diferença** antes de concluir que alguma ferramenta está errada.
5. **Mostre o relatório a quem vai lê-lo**: o sócio, o gerente do banco, o investidor.
6. **Faça a conta do custo anual** para o seu número real de usuários e projetos.

**Exemplo ilustrativo.** Você roda o mesmo prédio de 48 unidades em duas ferramentas e recebe uma TIR de 23,9% ao ano em uma e de 21,6% ao ano na outra. Antes de desconfiar do cálculo, confira a anualização. Uma taxa mensal de 1,8%, composta por 12 meses (1,018 elevado a 12, menos 1), dá 23,9% ao ano. A mesma taxa multiplicada por 12 dá 21,6%. A diferença de 2,3 pontos é só convenção, e a forma composta é a correta para comparar com taxas anuais.

Se a dúvida for sobre o estudo, e não sobre a ferramenta, o [diagnóstico de viabilidade gratuito](/diagnostico-de-viabilidade/) do Incorpex coloca um especialista para revisar terreno, produto, custos e necessidade de funding.

## Como o Incorpex ajuda

Pelos critérios deste guia, o Incorpex cobre a viabilidade em fluxo mensal (VGV, TIR do projeto e do equity, VPL, MOIC e exposição máxima), testa o resultado com cenários, gráfico tornado e Monte Carlo, e inclui plano empresário, waterfall e a comparação entre RET, Lucro Presumido e Lucro Real. O diagnóstico automático aponta inconsistências nas premissas, e o estudo exporta para Excel e gera lâmina em PDF. O mesmo empreendimento segue para a gestão da obra com realizado x projetado, e investidores e compradores acompanham em portais com a marca da incorporadora. Não é ERP e não integra com um: convive com o sistema que você já usa. Veja a [viabilidade do Incorpex](/viabilidade-imobiliaria/) ou [peça uma demonstração](/#demo).

## Perguntas frequentes

### Existe ferramenta de viabilidade imobiliária gratuita?

Existe, com limites. Segundo os sites oficiais consultados em setembro de 2026, o Orbit tem um plano Iniciante gratuito com uma viabilidade por mês, o Oferta Terreno tem um plano Basic gratuito com uma viabilidade e um terreno, e o Gestinc oferece teste de 15 dias. O Incorpex publica uma calculadora e uma planilha de viabilidade gratuitas.

### Por que duas ferramentas dão TIRs diferentes para o mesmo projeto?

Quase sempre por convenção, e não por erro: forma de anualizar a taxa mensal, mês de início do fluxo, tratamento da permuta, impostos e financiamento. Compare primeiro o fluxo de caixa mensal das duas e só depois os indicadores.

### Ferramenta de viabilidade substitui a análise de um especialista?

Não. A ferramenta calcula; as premissas de preço, velocidade de vendas, custo e prazo continuam sendo julgamento de quem conhece o mercado. Uma segunda opinião sobre as premissas costuma valer mais do que um indicador a mais no relatório.

### Quais ferramentas de viabilidade têm simulação de Monte Carlo?

Entre as opções deste comparativo, o Incorpex e o Gestinc oferecem Monte Carlo; o Gestinc informa mil simulações por estudo. Nos sites do Orbit e do Oferta Terreno, consultados em setembro de 2026, o recurso não aparece. Numa planilha, é possível montar, mas dá trabalho.

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Incorpex: software de viabilidade e gestão para incorporadoras. https://www.incorpex.com.br/