# INCC no imóvel na planta: o que é, até quando pode ser cobrado e como calcular

> O INCC corrige as parcelas do imóvel na planta durante a obra. Veja até quando a construtora pode cobrar, como calcular e o que muda se a obra atrasar.

Fonte: https://www.incorpex.com.br/blog/incc-na-planta/ · Publicado em 06 de outubro de 2026 · Autor: João Felipe Frandolozo (Incorpex)

O INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) é o índice da FGV que mede a variação do custo de materiais, serviços e mão de obra na construção de residências, e por isso é o mais usado para corrigir as parcelas de imóvel na planta. Em regra, ele vale durante a obra, até o marco que o contrato define, como o habite-se ou a entrega das chaves. Se a obra atrasar além do prazo e da tolerância, o STJ entende que o INCC deve ser trocado pelo IPCA, salvo se o INCC for menor.

Para saber quanto a sua parcela subiu, use a [calculadora de INCC do Incorpex](/ferramentas/calculadora-incc/), que corrige valores pelo INCC-DI ou pelo INCC-M entre dois meses com as séries oficiais. Abaixo estão a lógica da correção, os limites que a lei e a jurisprudência impõem e um exemplo passo a passo.

## O que é o INCC?

O INCC é calculado pelo [FGV IBRE](https://portalibre.fgv.br/incc), o Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas. Nasceu no Rio de Janeiro, na década de 1950, como o primeiro índice criado para acompanhar os preços da construção de residências no Brasil, e depois ganhou abrangência nacional.

A pesquisa é mensal, cobre sete capitais (São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Brasília, Porto Alegre, Recife e Salvador) e acompanha dois grandes grupos de custo:

- **Materiais, equipamentos e serviços**: cimento, vergalhões, blocos, tubos, aluguel de máquinas e outros insumos da obra.
- **Mão de obra**: o custo do trabalho no canteiro.

Desde julho de 2023, o índice considera padrões construtivos diferentes (econômico, médio e alto). O INCC também compõe os índices gerais de preços da FGV, como o IGP-M e o IGP-DI.

### INCC-M, INCC-DI e INCC-10: qual a diferença?

As versões medem a mesma coisa. O que muda é a janela de coleta de preços e, por consequência, a data de divulgação. As duas mais usadas em contratos de imóvel na planta são estas:

| | INCC-M | INCC-DI |
|---|---|---|
| Coleta de preços | Do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de referência | Do dia 1º ao último dia do mês de referência |
| Divulgação | Perto do fim do próprio mês de referência | No início do mês seguinte |
| Código da série no Banco Central (SGS) | 7456 | 192 |

Existe ainda o INCC-10, com coleta do dia 11 do mês anterior ao dia 10 do mês de referência. Como as janelas são diferentes, o INCC-M e o INCC-DI dão resultados um pouco distintos no mesmo período. Na conferência, use sempre a versão escrita no seu contrato.

## Por que o imóvel na planta é corrigido pelo INCC?

Quem compra na planta paga, ao longo da obra, por um imóvel que ainda vai ser construído. O preço foi fixado no lançamento, mas o custo de construir muda até a entrega. O INCC acompanha justamente esse custo, então a correção mantém o valor das parcelas alinhado ao que é gasto para erguer o prédio.

Tecnicamente, quem vende a unidade e recebe as parcelas é a incorporadora, que pode ou não ser a mesma empresa que executa a obra. Na linguagem do dia a dia, as duas viram "a construtora". A diferença de papéis está explicada no artigo sobre [incorporadora e construtora](/blog/diferenca-entre-incorporadora-e-construtora/).

A lei admite esse tipo de cláusula. A [Lei 10.931/2004](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2004/lei/l10.931.htm), no art. 46, permite reajuste com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais, em contratos de comercialização de imóveis com prazo mínimo de 36 meses. O INCC é um índice setorial. Em contratos com prazo menor, a periodicidade da correção segue outras regras e deve ser conferida com um advogado.

## Até quando a construtora pode cobrar INCC?

Resposta curta: durante a fase de obra prevista no contrato, até o marco que o próprio contrato define. Depois disso, ou se a obra atrasar além da tolerância, o índice muda. São três situações.

### Enquanto a obra está no prazo

A correção pelo INCC vale desde a data-base do contrato até o marco final escrito nele: o habite-se, a entrega das chaves ou o repasse do financiamento, conforme o caso. O próprio STJ registra que, durante o prazo regular de construção, a atualização monetária pelo INCC é permitida.

Desde a [Lei 13.786/2018](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/l13786.htm), o contrato precisa começar com um quadro-resumo que informe os índices de correção e, quando houver mais de um, o período de aplicação de cada um (art. 35-A, V, da [Lei 4.591/1964](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm)). É ali que está a resposta exata para o seu caso. Os demais itens obrigatórios estão no guia da [Lei 4.591 na incorporação imobiliária](/blog/lei-4591-incorporacao-imobiliaria/).

### Depois do habite-se ou das chaves

Terminada a fase de obra, deixa de existir o motivo para usar um índice de custo da construção. A partir daí, há dois caminhos comuns:

- **Financiamento bancário**: o banco paga o saldo à incorporadora (o repasse) e o comprador passa a pagar ao banco, com o indexador e os juros do contrato bancário.
- **Parcelamento direto com a incorporadora**: as parcelas após as chaves costumam ser corrigidas por um índice geral, como IPCA ou IGP-M, em geral somado a juros.

Os dois dependem do que foi assinado. Se o seu contrato mantém o INCC depois das chaves, vale ler a cláusula com calma e, de preferência, com um advogado.

### E se a obra atrasar?

Primeiro, a tolerância. O art. 43-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018, permite entregar o imóvel até 180 dias corridos depois da data prevista, sem multa e sem direito de rescisão para o comprador, desde que essa tolerância esteja pactuada de forma clara e destacada. Dentro desse período, a correção pelo INCC segue como no contrato.

Passado o prazo com a tolerância, o STJ tem posição firme sobre a correção:

- **A correção não para.** O atraso não suspende a correção monetária do saldo devedor, porque ela apenas recompõe o valor da moeda.
- **O índice muda.** O INCC deve ser substituído pelo IPCA, o índice oficial de inflação calculado pelo IBGE, salvo se o INCC for menor. Na prática, vale o que for mais favorável ao comprador.

A Terceira Turma decidiu assim em 2014, no REsp 1.454.139/RJ. Em 2019, a Segunda Seção fixou a tese em recurso repetitivo no [Tema 996](https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2019/Segunda-Secao-fixa-teses-sobre-atraso-na-entrega-de-imoveis-do-programa-Minha-Casa--Minha-Vida.aspx) (REsp 1.729.593/SP), que também considerou ilícito cobrar [juros de obra](/blog/evolucao-de-obra-taxa-de-evolucao/) depois do prazo de entrega, incluída a tolerância.

Um detalhe importante: as teses do Tema 996 foram fixadas para imóveis do Minha Casa, Minha Vida (faixas 1,5, 2 e 3). O próprio acórdão, porém, registra que as duas Turmas do STJ que julgam direito privado já adotavam a troca do INCC pelo IPCA em compras na planta.

Além da troca de índice, se o comprador mantiver o contrato, a Lei 4.591 prevê indenização de 1% do valor pago por mês de atraso (art. 43-A, § 2º).

Cada caso tem detalhes: a causa do atraso, a redação do contrato, o tipo de financiamento. Quem está com a obra atrasada deve levar o contrato e o extrato de correção a um advogado antes de concluir qualquer coisa.

## Como calcular o INCC de um imóvel na planta

A correção é composta: cada mês aplica a sua variação sobre o valor já corrigido no mês anterior. Por isso as porcentagens não se somam; os fatores se multiplicam.

### A fórmula do fator acumulado

**Fator acumulado = (1 + v₁) × (1 + v₂) × ... × (1 + vₙ)**

Nessa fórmula, v é a variação mensal do INCC em forma decimal (0,50% vira 0,005). Depois:

**Valor corrigido = valor original × fator acumulado**

Entram na conta os meses de índice previstos no contrato, do primeiro até o mês de índice que corresponde à parcela. Quem tiver os números-índice em vez das variações chega ao mesmo resultado dividindo o índice do mês final pelo índice do mês-base, o que equivale a multiplicar as variações dos meses seguintes ao mês-base até o mês final.

### Exemplo: parcela de R$ 5.000 corrigida por seis meses

Exemplo ilustrativo. As variações abaixo são **hipotéticas**, escolhidas só para mostrar a conta; não são dados reais do INCC.

| Mês | Variação hipotética | Fator do mês | Fator acumulado | Parcela corrigida |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 0,50% | 1,0050 | 1,005000 | R$ 5.025,00 |
| 2 | 0,40% | 1,0040 | 1,009020 | R$ 5.045,10 |
| 3 | 0,80% | 1,0080 | 1,017092 | R$ 5.085,46 |
| 4 | 0,30% | 1,0030 | 1,020143 | R$ 5.100,72 |
| 5 | 0,60% | 1,0060 | 1,026264 | R$ 5.131,32 |
| 6 | 0,20% | 1,0020 | 1,028317 | R$ 5.141,58 |

Em seis meses, o fator acumulado é 1,028317, uma correção de 2,83%. A parcela de R$ 5.000 passa a R$ 5.141,58. Somando as porcentagens (2,80%), daria R$ 5.140,00. A diferença é pequena em seis meses, mas cresce ao longo de uma obra inteira e sobre o saldo devedor todo: aplicado a um saldo hipotético de R$ 300 mil, o mesmo fator acrescentaria cerca de R$ 8,5 mil.

O contrato também pode definir quantas casas decimais usar no fator, o que explica diferenças de centavos entre a sua conta e o boleto.

### A defasagem: por que se usa o índice de meses anteriores

O INCC de um mês só é conhecido depois: o INCC-M sai perto do fim do próprio mês de referência, e o INCC-DI, no início do mês seguinte. Como o boleto costuma ser emitido antes disso, muitos contratos aplicam o índice com defasagem, frequentemente de dois meses. Nesse caso, a parcela que vence em junho é corrigida pelo índice acumulado até abril.

A defasagem depende do contrato: há contratos com um mês, com dois ou com outra regra. Na conferência, use exatamente a mesma defasagem; com o mês errado, a sua conta não vai bater com o boleto.

## Quanto o INCC variou nos últimos 12 meses?

O acumulado muda todo mês, e um número fixo em um artigo envelhece rápido. A [calculadora de INCC do Incorpex](/ferramentas/calculadora-incc/) mostra a variação mensal do INCC-DI e do INCC-M e o acumulado dos últimos 12 meses, com dados oficiais da FGV publicados pelo Banco Central. A página busca os meses mais recentes direto na fonte, então o número está sempre no último mês divulgado.

## Calcule a correção da sua parcela

Com o contrato em mãos, a conferência leva poucos minutos:

1. Encontre no quadro-resumo o índice (INCC-DI ou INCC-M), a data-base e a defasagem.
2. Abra a [calculadora de INCC](/ferramentas/calculadora-incc/) e escolha a mesma versão do índice.
3. Informe o valor original da parcela e o primeiro e o último mês de índice que o contrato manda aplicar, já considerando a defasagem.
4. Compare o resultado com o boleto. Diferenças de centavos vêm de arredondamento; diferenças maiores pedem uma explicação da incorporadora.

O resultado da calculadora é uma estimativa para conferência. O valor devido segue as regras do contrato.

## Cuidados do comprador antes de pagar a parcela corrigida

- **Leia o quadro-resumo.** Ele deve trazer o índice, o período de aplicação de cada índice, as taxas de juros e o prazo para o habite-se. Se faltar alguma dessas informações, a lei dá 30 dias para a incorporadora corrigir o contrato; sem a correção, o comprador tem justa causa para rescindir (art. 35-A, § 1º).
- **Confira a versão e a defasagem.** INCC-DI e INCC-M dão resultados diferentes. Anote qual é usado e com quantos meses de defasagem.
- **Peça o extrato de correção.** Solicite a memória de cálculo de cada parcela: valor original, meses de índice aplicados, fator acumulado e valor corrigido. Com ela, dá para refazer a conta.
- **Acompanhe o prazo da obra.** Anote a data prevista de entrega e se há tolerância pactuada. Se a entrega passar desse limite, verifique se o índice foi trocado e se ainda estão cobrando juros de obra.
- **Saiba como o seu dinheiro está protegido.** Pergunte se o empreendimento tem [patrimônio de afetação](/blog/patrimonio-de-afetacao/), que separa o terreno, a obra e os recursos do empreendimento do restante do patrimônio da incorporadora.

## Para a incorporadora: correção transparente evita conflito

Para quem incorpora, o INCC protege o equilíbrio do projeto: as receitas acompanham o custo da obra enquanto ela dura. Para o comprador, porém, um boleto que muda todo mês nem sempre é fácil de entender, e dúvida sem resposta vira reclamação.

Algumas práticas simples reduzem esse atrito:

- **Explicar a correção já na venda**, com um exemplo numérico, e não só na cláusula do contrato.
- **Mandar a memória de cálculo junto com o boleto**: índice, meses aplicados, fator e valor original.
- **Usar sempre a mesma fonte oficial e a mesma regra de arredondamento**, para que a conta do comprador bata com a sua.
- **Mostrar a obra andando ao lado da correção.** Fica mais fácil explicar o reajuste quando o comprador vê a evolução física, que sai do [cronograma físico-financeiro da obra](/blog/cronograma-fisico-financeiro-de-obra/).
- **Revisar a correção com o jurídico** assim que a obra se aproximar do fim da tolerância, em vez de esperar a ação judicial.

Transparência não elimina o distrato, mas tira dele um motivo evitável: a sensação de que a parcela sobe sem explicação. Um [portal do comprador](/portal-do-investidor/) em que ele vê as próprias parcelas, os documentos e o andamento da obra concentra essas respostas num lugar só.

## Como o Incorpex ajuda

No [portal do Incorpex](/portal-do-investidor/), o comprador acompanha o andamento da obra, as fotos, os documentos e as parcelas do próprio contrato, sem acesso aos números financeiros do projeto. Para a incorporadora, isso reúne num ambiente com a marca dela as informações que o comprador costuma pedir durante a obra. Para conferir a correção de uma parcela, a [calculadora de INCC](/ferramentas/calculadora-incc/) é gratuita e usa as séries oficiais da FGV publicadas pelo Banco Central.

## Perguntas frequentes

### O INCC pode ser negativo?

Pode, embora seja raro. Na série histórica do INCC-M publicada pelo Banco Central, houve meses com variação negativa em 1998, 2009 e 2017. Num mês negativo, o fator fica abaixo de 1 e reduz levemente o valor corrigido, a menos que o contrato tenha regra diferente para esse caso.

### O INCC incide sobre o financiamento bancário?

Em regra, não. O INCC corrige o saldo devido à incorporadora durante a obra. O financiamento bancário segue o indexador e os juros do contrato com o banco, como TR ou IPCA, conforme a linha escolhida.

### Juros de obra e INCC são a mesma coisa?

Não. O INCC é a correção monetária do saldo devido à incorporadora. Os juros de obra são cobrados pelo banco de quem já assinou o financiamento na planta, sobre o valor liberado para a construção, até a entrega das chaves. Em tese fixada para o Minha Casa, Minha Vida (Tema 996), o STJ considerou ilícito cobrar juros de obra depois do prazo de entrega, incluída a tolerância.

### A construtora pode mudar o índice de correção no meio do contrato?

Não por decisão própria. O índice e o período de aplicação fazem parte do contrato e do quadro-resumo, e o Código de Defesa do Consumidor considera nula a cláusula que permita ao fornecedor variar o preço ou alterar o contrato de forma unilateral. Mudanças exigem acordo entre as partes; a troca do INCC pelo IPCA no atraso da obra é uma situação reconhecida pelo STJ.

### O INCC corrige o valor total do imóvel ou só o que falta pagar?

Só o que falta pagar. A correção incide sobre o saldo devedor: cada parcela é atualizada até o seu vencimento, conforme a regra do contrato, e o que já foi pago não volta a ser corrigido.

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Incorpex: software de viabilidade e gestão para incorporadoras. https://www.incorpex.com.br/