# Lucro Presumido na incorporação em 2027: como funciona e quando o RET compensa

> Lucro Presumido na incorporação em 2027: presunção de 8% e 12%, acréscimo da LC 224, fim do PIS/Cofins, IBS e CBS, contabilidade e quando o RET compensa.

Fonte: https://www.incorpex.com.br/blog/incorporacao-imobiliaria-lucro-presumido/ · Publicado em 27 de outubro de 2026 · Autor: João Felipe Frandolozo (Incorpex)

No Lucro Presumido, a incorporadora paga IRPJ e CSLL sobre um lucro estimado por lei: 8% da receita bruta da venda dos imóveis para o IRPJ e 12% para a CSLL, com acréscimo de 10% nesses percentuais sobre a parcela da receita que passar de R$ 5 milhões no ano (LC 224/2025). Em 2027 a principal mudança é outra: PIS e Cofins deixam de existir, e as vendas novas passam a pagar IBS e CBS no regime regular, com redutores e créditos. Pela regra que entra em vigor em janeiro de 2027, o RET segue mais barato no IRPJ e na CSLL (1,92% da receita) para quem pode afetar o empreendimento.

Abaixo, as regras do Presumido na atividade imobiliária, como contabilizar, a comparação com o RET e um exemplo. O funcionamento do RET está no [guia do RET na incorporação](/blog/ret-regime-especial-de-tributacao-incorporacao/), e a transição da reforma, no artigo sobre o [RET em 2027](/blog/reforma-tributaria-ret-2027/).

## Como o Lucro Presumido funciona na atividade imobiliária

A apuração é trimestral, e a opção vale para o ano inteiro. Só pode optar quem teve receita bruta total de até R$ 78 milhões no ano anterior (Lei 9.718/1998, art. 13).

| Elemento | Regra na venda de imóveis | Base legal |
|---|---|---|
| Presunção do IRPJ | 8% da receita bruta (loteamento, incorporação, construção para venda e revenda de imóveis) | [Lei 9.249/1995](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9249.htm), art. 15; IN RFB 1.700/2017, art. 33 |
| Presunção da CSLL | 12% da receita bruta | Lei 9.249/1995, art. 20 |
| Juros e correção das parcelas | Mesmos 8% e 12%, quando apurados por índice previsto em contrato | Lei 9.249/1995, arts. 15, § 4º, e 20, § 2º |
| Aplicações financeiras e ganhos de capital | Entram integralmente na base | IN RFB 1.700/2017, art. 215, § 3º |
| Alíquotas | IRPJ de 15%, adicional de 10% sobre o lucro presumido acima de R$ 60 mil no trimestre, CSLL de 9% | Lei 9.249/1995, art. 3º; Lei 7.689/1988, art. 3º |
| Locação e administração de imóveis | Presunção de 32%, e não 8% | Lei 9.249/1995, art. 15, § 1º, III |

Receitas de uma incorporação submetida ao RET ficam fora da base do Presumido: o IRPJ e a CSLL delas são pagos só pelo percentual unificado da Lei 10.931/2004.

### Reconhecimento da receita: pelo recebimento

A [IN RFB 1.700/2017](https://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?idAto=81268) permite apurar o Presumido pelo regime de competência ou de caixa (art. 215, § 9º). No regime de caixa, a receita entra na base à medida que é recebida, com controle individual de cada recebimento (art. 223). A escolha precisa valer igualmente para IRPJ e CSLL (art. 224). Para a atividade imobiliária, a legislação do imposto de renda também manda considerar como receita bruta o montante efetivamente recebido das unidades vendidas (Lei 8.981/1995, art. 30).

Na prática, isso casa o imposto com o caixa da venda na planta. O tratamento de sinal e de valores antecipados (art. 223, § 2º) deve ser alinhado com o contador.

### O acréscimo da LC 224/2025

A [LC 224/2025](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp224.htm) (art. 4º, §§ 4º, VII, e 5º) elevou em 10% os percentuais de presunção sobre a parcela da receita bruta que excede R$ 5 milhões no ano. Na venda de imóveis, o IRPJ passa de 8% para 8,8% e a CSLL, de 12% para 13,2%, só sobre o excedente.

Pelas [perguntas e respostas da Receita](https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/centrais-de-conteudo/publicacoes/perguntas-e-respostas/beneficios-fiscais/perguntas-e-respostas-reducao-dos-incentivos-e-beneficios-tributarios-v5-final.pdf/view), o limite é proporcional ao período: R$ 1,25 milhão por trimestre, com ajuste nos trimestres seguintes. Receitas financeiras e ganhos de capital tributados integralmente não contam para esse limite. Em 2026, a CSLL só tem o acréscimo a partir do segundo trimestre; em 2027 as duas bases o aplicam desde janeiro. O mesmo documento informa que o RET da incorporação não é alcançado pela LC 224.

### PIS e Cofins cumulativos: só nas vendas antigas

Até o fim de 2026, a incorporadora do Presumido paga PIS de 0,65% e Cofins de 3% sobre a receita, no regime cumulativo. As duas contribuições deixam de existir em 1º de janeiro de 2027, com a revogação das leis que as regem pela LC 214/2025 (art. 542).

Para vendas contratadas até 31/12/2026, porém, quem apura pelo caixa continua pagando PIS e Cofins nas parcelas recebidas depois, sem CBS sobre elas (art. 408, § 3º). Como IBS e redutores se aplicam a essas parcelas antigas envolve mais de um dispositivo da LC 214 (arts. 262, § 5º, e 408), então valide com o contador e separe no controle de recebíveis o que é venda de 2026 e o que é venda de 2027.

### IBS e CBS nas vendas novas

A incorporadora do Presumido é contribuinte do regime regular. Nas vendas novas, IBS e CBS seguem o regime específico de bens imóveis da [LC 214/2025](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm): alíquota reduzida em 50% (art. 261), imposto devido a cada pagamento (art. 262), redutor de ajuste ligado ao custo do terreno, redutor social de R$ 100 mil por imóvel residencial novo e créditos nas compras. Em 2027 e 2028, o IBS é cobrado a 0,05% estadual e 0,05% municipal, e a CBS pela alíquota da União (na falta de lei específica, a de referência fixada pelo Senado) reduzida em 0,1 ponto (arts. 14, § 3º, 344 e 347), sempre com o corte de 50% das operações com imóveis. O detalhe dessas regras está no artigo sobre o [RET em 2027](/blog/reforma-tributaria-ret-2027/).

## Como contabilizar incorporação imobiliária

A contabilidade de uma incorporação precisa responder a três perguntas: quanto custou cada unidade, quanto já foi recebido de cada venda e qual o resultado do empreendimento. Os pontos de atenção:

- **Um centro de custo, ou um CNPJ, por empreendimento.** Com afetação, a lei exige escrituração contábil completa, mesmo de quem estaria desobrigado pela legislação tributária (Lei 4.591, art. 31-D, VIII). No RET, a escrituração é segregada por incorporação (Lei 10.931, art. 7º). E a LC 214 manda apurar IBS e CBS por empreendimento, vinculado a CNPJ ou CPF específico (art. 270).
- **Estoque de imóveis a comercializar.** Terreno, projetos, legalização e obra formam o custo, discriminado por unidade.
- **Receita fiscal x receita contábil.** No Presumido pelo caixa, a base fiscal segue os recebimentos. Na contabilidade societária, a receita pode ser reconhecida ao longo da obra pelo percentual de conclusão (POC), medido em geral pelo custo incorrido sobre o custo orçado, ou na entrega das chaves. A escolha depende da análise dos contratos, como orientou a CVM às companhias abertas no Ofício-Circular CVM/SNC/SEP 02/2018.
- **Recebíveis por unidade.** Parcelas, juros, correção, distratos (vendas canceladas saem da receita) e repasses precisam estar conciliados, porque são a base do IRPJ, da CSLL e do IBS e CBS.
- **Documento fiscal de cada compra.** No regime regular do IBS e da CBS, crédito e redutor dependem de nota idônea.

No Lucro Real, as regras são outras: o lucro bruto de cada unidade é apurado na venda, o custo pode incluir o orçado para concluir a obra e, na venda a prazo, o lucro é reconhecido proporcionalmente ao recebido (Decreto 9.580/2018, arts. 481 a 484).

## Exemplo ilustrativo: Presumido x RET em 2027

**Exemplo ilustrativo e simplificado.** Uma SPE com um único empreendimento recebe R$ 6 milhões em 2027, R$ 1,5 milhão por trimestre, todos de vendas contratadas em 2027. O cálculo ignora receitas financeiras e parcelas de vendas antigas.

| IRPJ e CSLL no trimestre | Lucro Presumido | RET |
|---|---|---|
| Base do IRPJ | 8% de R$ 1,25 milhão + 8,8% de R$ 250 mil = R$ 122.000 | não se aplica |
| IRPJ (15%) | R$ 18.300 | não se aplica |
| Adicional (10% sobre R$ 62.000) | R$ 6.200 | não se aplica |
| Base da CSLL | 12% de R$ 1,25 milhão + 13,2% de R$ 250 mil = R$ 183.000 | não se aplica |
| CSLL (9%) | R$ 16.470 | não se aplica |
| **Total de IRPJ e CSLL** | **R$ 40.970 (2,73% da receita)** | **R$ 28.800 (1,92% da receita, pagamento unificado)** |

No ano, a diferença só em IRPJ e CSLL é de R$ 48.680, cerca de 0,8% da receita. Falta somar IBS e CBS, e aí o resultado depende de hipóteses. Veja três cenários de IBS e CBS líquidos no regime regular, já com redutores e créditos:

| IBS e CBS no regime regular (hipótese, % da receita) | Lucro Presumido | RET com recolhimento unificado (2,08%) | RET com IBS e CBS no regime regular |
|---|---|---|---|
| 1,5% | 4,23% | 4,00% | 3,42% |
| 2,08% | 4,81% | 4,00% | 4,00% |
| 3,0% | 5,73% | 4,00% | 4,92% |

A coluna do meio só existe para incorporação com opção pelo RET efetivada antes de 1º de janeiro de 2029. Mesmo assim, o padrão fica claro: com afetação viável, o RET leva vantagem no IRPJ e na CSLL em qualquer cenário, e a decisão sobre IBS e CBS vira uma segunda escolha.

## Quando cada regime tende a compensar

**RET** costuma ser o primeiro a simular quando:

- o empreendimento pode ser submetido ao [patrimônio de afetação](/blog/patrimonio-de-afetacao/) e o volume dilui o custo de controle;
- as vendas são na planta, com recebimento distribuído na obra;
- a incorporadora consegue manter a regularidade fiscal exigida durante todo o projeto.

**Lucro Presumido** faz sentido quando:

- a afetação não é viável ou o custo fixo dela consome a diferença, como em projetos pequenos;
- a empresa quer simplicidade e tem margem confortável acima da presunção;
- a receita é menor: com até R$ 750 mil por trimestre, não há acréscimo da LC 224 nem adicional do IRPJ, e a carga do Presumido em IRPJ e CSLL fica em 2,28% da receita, só 0,36 ponto acima do RET.

**Lucro Real** entra na conta quando a margem é baixa ou há risco de prejuízo, e é obrigatório acima de R$ 78 milhões de receita. Como regra de bolso, só para IRPJ e CSLL e considerando carga de 34% sobre o lucro (IRPJ com adicional e CSLL), o Real empata com os 2,73% do exemplo quando o lucro tributável é de cerca de 8% da receita, e com o RET (1,92%) quando fica perto de 5,6%.

Lembre também que, desde 2026, lucros e dividendos acima de R$ 50 mil por mês pagos por uma mesma empresa a uma mesma pessoa física sofrem retenção de 10% (Lei 9.250/1995, art. 6º-A, incluído pela Lei 15.270/2025). Isso afeta o sócio em qualquer regime.

A escolha deve sair do [estudo de viabilidade](/blog/estudo-de-viabilidade-incorporacao-imobiliaria/), com a estrutura societária definida (veja [SPE na incorporação](/blog/spe-incorporacao-imobiliaria/)). Este guia resume as regras que valem a partir de janeiro de 2027, segundo a legislação publicada até setembro de 2026, e não substitui a análise do caso: valide sempre com contador e advogado.

## Como o Incorpex ajuda

Na viabilidade do Incorpex, você compara RET, Lucro Presumido e Lucro Real no mesmo projeto, marcando se o empreendimento terá patrimônio de afetação, e vê o efeito na TIR, no VPL e na exposição máxima de caixa. Na gestão, os recebíveis de cada unidade incluem distrato e repasse, e o fluxo de caixa realizado × projetado mostra se a receita recebida está na linha do planejado. Contratos e documentos com alerta de vencimento ajudam a manter as certidões em dia. Conheça a [viabilidade imobiliária do Incorpex](/viabilidade-imobiliaria/).

## Perguntas frequentes

### Incorporadora pode optar pelo Simples Nacional?

Não. A LC 123/2006 veda o Simples para empresas que se dediquem ao loteamento e à incorporação de imóveis (art. 17, XIV). Sobram Lucro Presumido, Lucro Real e, para cada incorporação com patrimônio de afetação, o RET.

### O rendimento da aplicação do caixa da obra entra na presunção de 8%?

Não. Rendimentos de aplicações financeiras entram integralmente na base do IRPJ e da CSLL no Presumido (IN RFB 1.700/2017, art. 215, § 3º, II). Só os juros e a correção das parcelas de venda dos imóveis, apurados por índice previsto em contrato, usam os percentuais de 8% e 12% (Lei 9.249/1995, arts. 15, § 4º, e 20, § 2º).

### Permuta de terreno gera tributo no Lucro Presumido?

Em regra, não sobre o imóvel recebido. Na Solução de Consulta Cosit 99/2024, a Receita afirmou que, no Presumido, o valor do imóvel recebido em permuta não é receita, salvo a parcela complementar em dinheiro (torna). Para IBS e CBS, a LC 214/2025 também afasta a incidência na permuta entre imóveis, exceto sobre a torna (art. 252, § 2º, I).

### Dá para trocar o Lucro Presumido pelo Lucro Real no meio do ano?

Em regra, não. A opção vale para todo o ano-calendário e é manifestada com o pagamento da primeira quota do imposto do primeiro trimestre (Lei 9.430/1996, art. 26). A mudança dentro do mesmo ano só é admitida em hipóteses restritas, com multa e juros sobre a diferença.

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Incorpex: software de viabilidade e gestão para incorporadoras. https://www.incorpex.com.br/