# Lei 4.591/64 na prática: registro da incorporação, memorial e deveres do incorporador

> Guia da Lei 4.591/64 para incorporadores: documentos do registro da incorporação, o que vai no memorial, carência, atraso, distrato e penalidades.

Fonte: https://www.incorpex.com.br/blog/lei-4591-incorporacao-imobiliaria/ · Publicado em 23 de setembro de 2026 · Autor: João Felipe Frandolozo (Incorpex)

A Lei 4.591/1964 é a lei que regula o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias no Brasil. Para o incorporador, ela define três pontos centrais: só é possível vender unidades depois de registrar o memorial de incorporação no cartório, esse memorial tem uma lista fechada de documentos e, a partir daí, o incorporador assume deveres que vão até a averbação da obra concluída.

Mesmo sendo de 1964, a lei foi atualizada várias vezes. As mudanças mais relevantes vieram com o patrimônio de afetação (2004), a Lei do Distrato (2018) e a lei do SERP, que modernizou o registro (2022). O texto consolidado, com todas as alterações, está no [portal do Planalto](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm).

## O que a Lei 4.591/1964 regula

A lei tem duas partes:

- **Título I, condomínio em edificações**: unidades autônomas, fração ideal, convenção, assembleia e síndico. Hoje o condomínio edilício é tratado principalmente pelo Código Civil (arts. 1.331 e seguintes).
- **Título II, incorporações**: define incorporação e incorporador (arts. 28 e 29), quem pode incorporar (art. 31), patrimônio de afetação (arts. 31-A a 31-F), registro (arts. 32 e 33), carência (arts. 34 a 36), deveres do incorporador (arts. 43 e 43-A), construção por empreitada e por administração (arts. 48 a 62), penalidades (arts. 65 e 66) e distrato (art. 67-A).

O Título II é o que interessa a quem incorpora. Ele alcança quem vende unidades a construir ou em construção, o proprietário que contrata a obra e vende antes de concluí-la (art. 30) e a venda de lotes vinculada à construção de casas (art. 68). Para o panorama completo, veja o guia sobre [o que é incorporação imobiliária](/blog/incorporacao-imobiliaria-o-que-e/).

## Registro antes de vender: a regra central

O art. 32 é direto: o incorporador só pode alienar ou onerar as frações ideais que corresponderão às futuras unidades depois do registro, no Registro de Imóveis competente, do memorial de incorporação.

Três consequências práticas:

- **Sem registro, sem venda**: nem venda, nem promessa de venda das frações. Negociar frações sem cumprir as exigências da lei é contravenção (art. 66, I).
- **Número do registro em tudo**: o número e o cartório devem constar de anúncios, impressos, propostas e contratos, exceto classificados (art. 32, § 3º).
- **Nome do incorporador visível**: ele deve aparecer na oferta e de forma ostensiva no local da obra (art. 31, § 2º).

## O que é o memorial de incorporação

O memorial de incorporação é o conjunto de documentos que o incorporador apresenta ao Registro de Imóveis para registrar a incorporação. Desde a Lei 14.382/2022, o próprio art. 32 usa essa expressão: o registro é do "memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos". Na prática, é o dossiê jurídico, técnico e comercial do empreendimento.

| Alínea do art. 32 | Documento | Para que serve |
|---|---|---|
| a | Título do terreno, ou promessa irrevogável de compra, cessão ou permuta registrada, com imissão na posse e consentimento para demolição e construção | Provar o direito do incorporador sobre o terreno |
| b | Certidões negativas de impostos, protestos, ações cíveis e criminais e ônus reais do imóvel, dos alienantes e do incorporador | Expor riscos fiscais e jurídicos |
| c | Histórico dos títulos de propriedade dos últimos 20 anos, com certidões | Comprovar a cadeia de proprietários |
| d | Projeto de construção aprovado | Garantir que o que se vende pode ser construído |
| e | Cálculo das áreas: global, partes comuns e área de cada unidade | Base do quadro de áreas e das frações ideais |
| f | Certidão negativa de débito previdenciário, quando aplicável | Regularidade previdenciária |
| g | Memorial descritivo das especificações da obra | Definir acabamentos e padrão de entrega |
| h | Avaliação do custo global da obra, com custo por unidade, assinada pelo responsável técnico | Base de custo, calculada com os custos unitários divulgados pelos sindicatos da construção (art. 54) |
| i | Instrumento de divisão do terreno em frações ideais, com descrição e destinação das unidades e partes comuns | Vincular cada unidade à sua fração |
| j | Minuta da convenção de condomínio | Regras de uso das unidades e áreas comuns |
| l | Declaração da parcela do preço paga em unidades, nos casos de permuta | Transparência sobre a permuta |
| m | Certidão do mandato por instrumento público, quando o incorporador for construtor ou corretor | Legitimidade de quem incorpora |
| n | Declaração do prazo de carência, se houver | Condições para desistir do empreendimento |
| p | Declaração sobre vagas de garagem, com plantas | Evitar disputa sobre vagas |

A antiga alínea "o", que exigia atestado de idoneidade financeira de um banco, foi revogada pela Lei 14.382/2022. O registro do memorial sujeita as frações a um regime condominial especial (art. 32, § 1º-A) e, junto com a instituição do condomínio sobre as frações ideais, forma um ato registral único (§ 15).

## Registro da incorporação no cartório, passo a passo

1. **Diligência e montagem do dossiê.** Reúna os documentos da tabela. Quando os itens técnicos (alíneas e, g, h, l e p) são assinados pelo profissional responsável pela obra, o oficial não responde pela exatidão deles (art. 32, § 9º).
2. **Protocolo no Registro de Imóveis** da circunscrição do terreno.
3. **Nota de exigências.** O oficial tem 10 dias úteis para apresentar, por escrito, tudo o que precisa ser corrigido (art. 32, § 6º).
4. **Cumprimento das exigências.** Se houver divergência, o oficial suscita dúvida ao juiz, segundo as normas processuais.
5. **Registro e certidão.** Cumpridas as exigências, o cartório tem mais 10 dias úteis para fornecer a certidão. Ônus fiscais ou reais que não impeçam a venda não bloqueiam o registro, mas aparecem como ressalva (art. 32, § 5º).
6. **Afetação, se for o caso.** O termo de afetação pode ser averbado a qualquer tempo (art. 31-B).
7. **Atualização periódica.** Se, 180 dias após o registro, a incorporação não tiver se concretizado (nenhuma unidade vendida ou onerada, nenhum financiamento contratado e obra não iniciada), o incorporador só volta a negociar depois de averbar certidões e documentos atualizados. O procedimento se repete a cada 180 dias enquanto não houver concretização (art. 33).

## Prazo de carência e desistência

O incorporador pode fixar um prazo de carência, dentro do qual tem o direito de desistir do empreendimento (art. 34). As regras principais:

- A carência é declarada no memorial (alínea "n"), com as condições que autorizam a desistência.
- Ela não pode ultrapassar o prazo de validade do registro (§ 2º) e é improrrogável (§ 6º).
- Os documentos preliminares de venda devem mencionar a carência (§ 3º).
- A desistência é comunicada por escrito ao Registro de Imóveis e a cada comprador, sob pena de responsabilidade civil e criminal (§ 4º), e fica averbada no registro (§ 5º).
- Se desistir, o incorporador tem 30 dias para devolver os valores recebidos, corrigidos e com juros de 6% ao ano, sob pena de cobrança por via executiva (art. 36).

Como a Lei 14.382/2022 reescreveu o art. 33, que tratava da validade do registro, confirme com o advogado e o cartório como o limite da carência está sendo aplicado no seu caso.

Sem desistência, o incorporador tem prazo para formalizar os contratos de fração ideal, de construção e a convenção. O art. 35 fala em 45 dias, prazo ampliado para 60 dias pela [Lei 4.864/1965](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4864.htm) (art. 13), contados do fim da carência ou, se não houver carência, de qualquer documento preliminar de ajuste. Descumprido o prazo, o comprador pode averbar a proposta com direito real, e o incorporador fica sujeito a multa de 50% sobre o que recebeu (art. 35, §§ 4º e 5º).

## Responsabilidades do incorporador

Quando o incorporador vende as unidades com prazo e preço certos, o art. 43 impõe:

- **Informação periódica**: enviar à comissão de representantes, a cada três meses, o demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado, e a relação dos compradores quando solicitada.
- **Responsabilidade civil**: indenizar os compradores se a obra não for concluída ou atrasar sem justificativa, com direito de regresso contra o construtor quando a culpa for dele.
- **Falência**: os compradores viram credores privilegiados pelo que pagaram, e os bens pessoais do incorporador respondem subsidiariamente.
- **Projeto intocável**: é proibido alterar o projeto, as especificações ou o plano da obra sem autorização unânime dos interessados ou exigência legal.
- **Preço fixo**: não pode reajustar o preço nem mudar as condições de pagamento, salvo se o reajuste estiver expressamente previsto.
- **Paralisação**: parar a obra por mais de 30 dias sem justa causa permite notificação judicial e, se não houver retomada, destituição do incorporador pela maioria absoluta dos compradores.

A lei ainda exige informar nos contratos ônus, ações e ocupação do imóvel (arts. 37 e 38), discriminar a permuta (art. 39) e, após o habite-se, averbar a construção (art. 44).

### Atraso na entrega

O art. 43-A permite entregar até 180 dias corridos depois da data prevista sem multa e sem direito de rescisão para o comprador, desde que essa tolerância esteja pactuada de forma clara e destacada. Passado esse prazo, sem culpa do comprador:

- ele pode pedir a resolução do contrato, com devolução integral dos valores pagos e da multa contratual em até 60 dias; ou
- se mantiver o contrato, recebe na entrega uma indenização de 1% do valor efetivamente pago para cada mês de atraso, proporcional aos dias.

As duas penalidades não se acumulam (art. 43-A, § 3º).

## As alterações que mais mudaram a lei

### Lei 10.931/2004: patrimônio de afetação

A [Lei 10.931/2004](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2004/lei/l10.931.htm) inseriu os arts. 31-A a 31-F. Com a afetação, terreno, obra e recebíveis do empreendimento ficam separados do patrimônio do incorporador e só respondem pelas dívidas daquela incorporação. Em troca, o incorporador assume deveres como manter conta bancária exclusiva, entregar balancetes trimestrais à comissão de representantes e manter escrituração contábil completa (art. 31-D). O tema está detalhado no guia de [patrimônio de afetação](/blog/patrimonio-de-afetacao/), e muitas incorporadoras o combinam com uma [SPE por empreendimento](/blog/spe-incorporacao-imobiliaria/).

### Lei 13.786/2018: Lei do Distrato

A [Lei 13.786/2018](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/l13786.htm) criou três regras que mudaram a rotina comercial:

- **Quadro-resumo (art. 35-A)**: todo contrato abre com preço total, entrada, corretagem, forma de pagamento, índices de correção, juros, consequências do distrato em destaque, ônus sobre o imóvel, número do registro do memorial e prazo do habite-se. Faltando algum item, há 30 dias para corrigir, sob pena de justa causa para rescisão pelo comprador.
- **Tolerância de 180 dias (art. 43-A)**: descrita acima.
- **Retenção no distrato (art. 67-A)**: se o comprador desistir ou ficar inadimplente, o incorporador pode reter a comissão de corretagem integral e uma multa de até 25% da quantia paga. Com patrimônio de afetação, a multa pode chegar a 50%, e a devolução ocorre em até 30 dias após o habite-se. Sem afetação, o saldo é pago em parcela única 180 dias após o desfazimento, ou em até 30 dias da revenda da unidade, se ela ocorrer antes.

Se a unidade já estava à disposição do comprador, ele também arca com impostos, condomínio e fruição (0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die). A multa não incide se ele trouxer um comprador substituto aceito pelo incorporador. Contratos firmados em estande ou fora da sede dão direito de arrependimento em 7 dias, com devolução de tudo, inclusive a corretagem.

**Exemplo ilustrativo.** Um comprador pagou R$ 100 mil ao incorporador, e o contrato prevê corretagem de R$ 15 mil e a multa máxima. Sem afetação, a retenção pode chegar a R$ 40 mil (corretagem mais 25% de multa), e ele recebe R$ 60 mil, corrigidos, 180 dias após o distrato. Com afetação e multa de 50%, a retenção pode chegar a R$ 65 mil, e os R$ 35 mil restantes são pagos até 30 dias após o habite-se. A conta real depende do contrato e das demais deduções.

### Lei 14.382/2022: registro mais simples

A lei do SERP reescreveu os arts. 32 e 33, com as regras de registro e atualização descritas acima. Também fixou em seis meses o prazo para formar a comissão de representantes (art. 50) e detalhou a destituição do incorporador (art. 43, §§ 1º a 5º).

## Penalidades previstas

- **Crime contra a economia popular (art. 65)**: fazer afirmação falsa sobre a construção, a alienação das frações ou o condomínio em propostas, contratos, publicidade ou comunicações. Pena de reclusão de 1 a 4 anos e multa, aplicável também a corretor, construtor e diretores das empresas envolvidas.
- **Contravenções (art. 66)**: negociar frações sem cumprir as exigências legais, omitir ônus ou ocupação do imóvel, não formalizar os contratos no prazo e paralisar a obra por mais de 30 dias sem justa causa, entre outras. Multa de 5 a 20 vezes o maior salário mínimo.
- **Sanções civis**: multa de 50% sobre os valores recebidos (art. 35, § 5º), indenização por atraso (arts. 43 e 43-A), perdas e danos pela demora na averbação (art. 44) e destituição (art. 43, VI e VII).

## Tabela resumo: o que a lei exige e quando

| Momento | O que a lei exige | Base legal |
|---|---|---|
| Antes de qualquer venda | Registrar o memorial de incorporação | Art. 32 |
| No memorial | Declarar a carência, se houver | Art. 32, "n", e art. 34 |
| A qualquer tempo | Averbar o termo de afetação, se optar pelo regime | Art. 31-B |
| Em toda oferta e contrato | Número do registro, cartório e nome do incorporador | Art. 32, § 3º, e art. 31, § 2º |
| 180 dias sem concretização | Averbar certidões e documentos atualizados, repetindo a cada 180 dias | Art. 33 |
| Se desistir na carência | Comunicar por escrito e devolver os valores em 30 dias | Arts. 34 e 36 |
| Após a carência | Formalizar contratos e convenção em até 60 dias | Art. 35 e Lei 4.864/1965 |
| Em cada contrato | Quadro-resumo completo | Art. 35-A |
| Até 6 meses após o registro | Formar a comissão de representantes | Art. 50 |
| Durante a obra, a cada 3 meses | Demonstrativo do estado da obra à comissão | Art. 43, I |
| Com afetação, a cada trimestre | Balancetes à comissão e conta exclusiva | Art. 31-D |
| Na entrega | Respeitar o prazo, com tolerância de até 180 dias se pactuada | Art. 43-A |
| Após o habite-se | Averbar a construção | Art. 44 |
| Em caso de distrato | Devolver valores nos limites e prazos da lei | Art. 67-A |

Este guia é informativo e resume a lei na redação vigente em 2026. Cada incorporação tem particularidades de contrato, município e cartório, então valide sempre com advogado e contador antes de decidir.

## Como o Incorpex ajuda

O Incorpex ajuda a incorporadora a cumprir a lei com menos planilha. Contratos e documentos têm alerta de vencimento, o que facilita controlar certidões e prazos, e cronograma, medições, diário de obra e fotos reúnem as informações do acompanhamento trimestral. Os recebíveis incluem distrato e repasse, e compradores e investidores acompanham a obra por um portal próprio. Para testar a estrutura do próximo projeto, incluindo patrimônio de afetação e regime tributário, peça o [diagnóstico de viabilidade gratuito](/diagnostico-de-viabilidade/).

## Perguntas frequentes

### A Lei 4591/64 ainda está em vigor?

Sim. A Lei 4.591/1964 continua em vigor e é a base legal das incorporações imobiliárias, com alterações importantes feitas pelas Leis 10.931/2004, 13.786/2018 e 14.382/2022. As regras de condomínio edilício passaram a ser tratadas principalmente pelo Código Civil.

### Posso vender apartamento na planta sem registro de incorporação?

Não. O incorporador só pode vender ou onerar frações ideais depois de registrar o memorial de incorporação (art. 32). Negociar antes disso é contravenção relativa à economia popular (art. 66, I), além de expor o incorporador a ações dos compradores.

### Quanto tempo o cartório tem para analisar o registro da incorporação?

O oficial tem 10 dias úteis para apresentar, por escrito, todas as exigências. Depois que elas forem cumpridas, tem mais 10 dias úteis para fornecer a certidão (art. 32, § 6º, na redação da Lei 14.382/2022).

### A Lei 4.591 vale para casas em loteamento?

Vale quando a venda dos lotes estiver vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas por uma das pessoas autorizadas a incorporar. Nesse caso, o art. 68 enquadra a operação como incorporação imobiliária, com memorial simplificado.

### Quem fiscaliza o incorporador durante a obra?

A comissão de representantes dos compradores, com no mínimo três membros, designada no contrato ou eleita em assembleia convocada pelo incorporador em até seis meses após o registro do memorial (art. 50).

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Incorpex: software de viabilidade e gestão para incorporadoras. https://www.incorpex.com.br/