# Medição de obra: como fazer, boletim de medição e liberação do financiamento

> Medição de obra é o levantamento do que foi executado no período. Veja como fazer, os campos do boletim de medição, a frequência e o uso na liberação do banco.

Fonte: https://www.incorpex.com.br/blog/medicao-de-obra/ · Publicado em 20 de outubro de 2026 · Autor: João Felipe Frandolozo (Incorpex)

Medição de obra é o levantamento, em campo, das quantidades de serviço executadas em um período, convertidas em percentual de avanço e em valor. Ela é a base para pagar empreiteiros, apurar o avanço físico da obra e, em obras financiadas, liberar os recursos do banco. O documento que registra esse levantamento, item por item, é o boletim de medição.

Uma medição bem feita responde a quatro perguntas de uma vez: quanto pagar a cada contratado, quanto a obra avançou, quanto o banco deve liberar e o que informar a sócios, investidores e compradores. Uma medição mal feita erra as quatro.

## O que é medição de obra

Medir é comparar o que está pronto com um critério combinado antes. O critério diz o que conta como executado: alvenaria medida só com o pano completo, laje contada depois de concretada, instalação considerada pronta depois de testada. Sem critério escrito, a medição vira estimativa, e cada parte estima a seu favor.

Quem mede costuma ser o engenheiro ou fiscal da contratante, junto com um representante da empresa contratada. Quando a incorporadora contrata a construção de terceiros, a medição é o principal instrumento de controle sobre quem executa, como mostra o artigo sobre a [diferença entre incorporadora e construtora](/blog/diferenca-entre-incorporadora-e-construtora/).

## Medição física x medição financeira

As duas saem do mesmo levantamento, mas respondem a perguntas diferentes:

| | Medição física | Medição financeira |
|---|---|---|
| Pergunta | Quanto foi executado? | Quanto vale o que foi executado? |
| Unidade | m², m³, metros, unidades, % da etapa | R$ |
| Como se calcula | Levantamento em campo contra o critério | Quantidade medida × preço unitário, ou % da etapa × valor da etapa |
| Para que serve | Avanço físico, curva S, prazo | Pagamento, liberação do banco, valor agregado |

Atenção a uma terceira grandeza que costuma ser confundida com as duas: o custo realizado, que é o que a incorporadora efetivamente gastou. Adiantamentos, material comprado e ainda não aplicado e pagamentos em atraso fazem o gasto se descolar do valor medido. Comparar os dois é o que revela estouro de custo.

## Como fazer medição de obra, passo a passo

1. **Defina critérios e itens antes da obra.** Os itens da medição devem ser os mesmos do orçamento e do cronograma, senão a medição não conversa com a curva S.
2. **Fixe uma data de corte.** Sempre o mesmo dia do mês. Medir no dia 20 em um mês e no dia 5 no outro distorce o avanço.
3. **Levante em campo.** Quantidades por pavimento, frente ou ambiente, com fotos datadas dos pontos medidos.
4. **Confira com projeto e diário de obra.** O diário mostra o que foi feito em cada dia, quem estava no canteiro e o que impediu o trabalho.
5. **Preencha o boletim de medição.** Quantidade do período, acumulado e saldo de cada item.
6. **Aprove.** A contratada confere, a fiscalização valida e a incorporadora aprova. Só então a contratada emite a nota fiscal.
7. **Lance o resultado.** O físico vai para o cronograma e a curva S; o financeiro, para contas a pagar e para o fluxo de caixa.

## Boletim de medição: o que deve conter

Não há um modelo único obrigatório para obras privadas; o formato costuma estar no contrato. Os campos típicos são:

- **Identificação:** obra, contrato, contratada, número do boletim, período e data de corte.
- **Itens:** código, descrição e unidade, iguais aos do orçamento contratado.
- **Quantidades:** contratada, acumulada até o boletim anterior, executada no período, acumulada atual e saldo a executar.
- **Valores:** preço unitário, valor do período e valor acumulado.
- **Descontos:** retenções contratuais, adiantamentos a abater e retenções tributárias aplicáveis, conforme orientação do contador.
- **Valor líquido** a pagar.
- **Evidências:** fotos, trechos do diário de obra, ensaios quando houver.
- **Aprovações:** quem mediu, quem conferiu e quem aprovou, com datas.

### Exemplo: boletim de medição da alvenaria no mês 10

Exemplo ilustrativo, na mesma obra de 18 meses e R$ 9 milhões usada no artigo sobre [cronograma físico-financeiro de obra](/blog/cronograma-fisico-financeiro-de-obra/). A etapa de alvenaria e vedações vale R$ 1.050.000 e foi contratada por empreitada a preço unitário, com três itens:

| Item | Unid. | Contratado | Preço unitário | Acumulado anterior | No período | Acumulado atual | Saldo | Valor no período |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Alvenaria de vedação | m² | 8.400 | R$ 95,00 | 2.520 | 1.260 | 3.780 | 4.620 | R$ 119.700 |
| Vergas e contravergas | m | 2.400 | R$ 45,00 | 600 | 360 | 960 | 1.440 | R$ 16.200 |
| Vedações em drywall | m² | 1.200 | R$ 120,00 | 0 | 180 | 180 | 1.020 | R$ 21.600 |
| **Total** | | | | | | | | **R$ 157.500** |

Com uma retenção contratual hipotética de 5% (R$ 7.875), o valor líquido do boletim é R$ 149.625.

O que o boletim mostra além do pagamento:

- **Avanço da etapa no mês:** R$ 157.500 ÷ R$ 1.050.000 = 15%. O cronograma previa 14% para o mês 10, então a equipe até superou o mês.
- **Avanço acumulado:** R$ 423.900 medidos até agora (3.780 × R$ 95 + 960 × R$ 45 + 180 × R$ 120), ou 40,4% da etapa. O cronograma previa 50% até o mês 10. A etapa começou atrasada e ainda está 9,6 pontos atrás.
- **Contribuição para a obra:** R$ 157.500 ÷ R$ 9.000.000 = 1,75 ponto percentual de avanço físico no mês, vindo só da alvenaria.

## Com que frequência medir

O padrão é mensal, com a mesma data de corte, porque é o ciclo do fluxo de caixa, dos pagamentos e das liberações do banco. Contratos só de mão de obra às vezes usam medição quinzenal, para não pesar no caixa do empreiteiro. O que não funciona é medir quando alguém pede dinheiro: medição fora do calendário quase sempre é adiantamento disfarçado.

Vale alinhar a data de corte interna com o calendário de vistorias do banco. Assim, a medição da incorporadora e a do banco olham para a mesma obra no mesmo momento.

## Medição por empreitada x por administração

A forma de medir muda conforme o regime de contratação:

| Regime | Como se mede | O que se paga | Ponto de atenção |
|---|---|---|---|
| Empreitada a preço global | Etapas ou eventos concluídos | A parcela do preço correspondente ao evento | Definir no contrato o que é "concluído" em cada evento |
| Empreitada a preço unitário | Quantidades de cada item | Quantidade × preço unitário | Levantamento preciso e itens iguais aos do orçamento |
| Administração (preço de custo) | Avanço físico, para controle; custos por notas e folha | Custo real mais a taxa de administração | O custo não tem teto; só a medição física mostra se o gasto virou obra |

A [Lei 4.591/1964](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm) trata desses regimes quando a construção integra a incorporação. Na empreitada, o preço pode ser fixo ou reajustável por índices previstos no contrato, e a comissão de representantes fiscaliza o andamento da obra (art. 55). Na administração, também chamada de preço de custo, o custo integral da obra é dos adquirentes, e as faturas e recibos são emitidos em nome do condomínio dos contratantes (art. 58). A comissão examina os balancetes do construtor (art. 61), e a estimativa de custo deve ser revista pelo menos a cada seis meses (art. 60). O enquadramento de cada contrato deve ser validado com advogado.

## Medição para liberação do banco

No financiamento à produção, quem manda no dinheiro é a medição do banco. No [Plano Empresário da Caixa](https://www.caixa.gov.br/empresa/construcao-civil/plano-empresario-caixa/Paginas/default.aspx), segundo a página oficial, os recursos são liberados mensalmente após a medição pela engenharia, conforme o cronograma de obras. No [Apoio à Produção](https://www.caixa.gov.br/empresa/construcao-civil/apoio-a-producao/Paginas/default.aspx), os financiamentos dos compradores são liberados conforme as contratações e o percentual de execução da obra.

Na prática, isso tem três consequências:

- **A diferença de critério vira diferença de caixa.** Exemplo ilustrativo: se a medição interna aponta R$ 480 mil executados no mês e a engenharia do banco reconhece R$ 430 mil, a liberação é calculada sobre os R$ 430 mil. Com um financiamento hipotético de 80% do custo, são R$ 40 mil a menos no mês, que saem do caixa da incorporadora até a próxima vistoria.
- **Os critérios precisam ser alinhados antes da primeira liberação.** Pergunte à engenharia do banco como ela trata material estocado, serviços parcialmente executados e adiantamentos.
- **O cronograma aprovado é a régua.** As etapas da medição interna devem ser as mesmas do cronograma entregue ao banco. Mudanças de cronograma costumam exigir análise do banco; na linha de construção individual, por exemplo, a Caixa informa que qualquer alteração de cronograma deve ser aprovada por ela.

Os efeitos das liberações no fluxo de caixa e na TIR estão no artigo sobre [plano empresário e financiamento à produção](/blog/plano-empresario-financiamento-a-producao/).

## Erros comuns na medição de obra

- **Medir a olho.** Percentual estimado sem levantamento de quantidades, ou sem critério escrito.
- **Pagar à frente da medição.** Se é adiantamento, registre como adiantamento e abata nos boletins seguintes.
- **Contar material entregue como serviço executado.** Material no canteiro não é avanço físico.
- **Mudar a data de corte.** Cada mês passa a ter um tamanho diferente, e a curva perde o sentido.
- **Itens que não batem com o orçamento.** A medição até paga o contratado, mas não alimenta a curva S nem o valor agregado.
- **Não guardar evidências.** Sem fotos datadas e diário, a medição não se sustenta diante de sócios, investidores, comissão de representantes ou banco.
- **Ignorar o saldo.** Acumulado acima do contratado é sinal de aditivo não formalizado ou erro de levantamento.
- **Não conciliar com o banco.** Divergência que se repete todo mês é problema de critério, não de sorte.

## Da medição à curva S

A medição é o que transforma a curva S realizada em dado, e não em opinião. O percentual medido de cada etapa, multiplicado pelo peso dela no orçamento, dá a contribuição da etapa para o avanço da obra; somando as etapas, sai o físico realizado do mês. No exemplo, os 15% medidos na alvenaria viram 1,75 ponto de avanço da obra. Como esse realizado é comparado com a linha de base, e como ler SPI e atraso em meses, está no guia de [curva S de obra](/blog/curva-s-de-obra/).

## Como o Incorpex ajuda

No Incorpex, as medições ficam registradas no projeto do empreendimento, junto com o cronograma, o diário de obra e as fotos que sustentam cada levantamento. Quando o ritmo muda, a reprogramação preserva a linha de base, e o fluxo de caixa realizado x projetado mostra o efeito no caixa. Compradores e investidores acompanham o andamento e as fotos pelo portal, sem que o comprador veja os números financeiros do projeto. Veja como funciona o [acompanhamento de obra do Incorpex](/acompanhamento-de-obra/).

## Perguntas frequentes

### Quem faz a medição de obra?

Em geral, o engenheiro ou fiscal da contratante (a incorporadora ou uma gerenciadora contratada por ela) faz o levantamento junto com um representante da empresa contratada, e os dois conferem as quantidades. Em obras financiadas, a engenharia do banco faz a própria medição para liberar os recursos.

### Qual a diferença entre a medição da obra e a vistoria do banco?

A medição interna serve para pagar os contratados e controlar prazo e custo, com os critérios do contrato de cada um. A vistoria do banco verifica a execução para liberar o financiamento, com os critérios do banco. As duas partem da mesma obra, mas podem chegar a percentuais diferentes.

### O que é retenção contratual na medição?

É uma parte do valor medido que o contratante segura como garantia da boa execução, devolvida no fim do contrato ou após a entrega, conforme o combinado. O percentual e as condições de devolução precisam estar escritos no contrato de empreitada.

### Pode medir material comprado e ainda não aplicado?

Depende do contrato. Para o controle da obra, o mais seguro é registrar o material estocado separado do serviço executado, porque ele ainda não é avanço físico. Para o banco, confirme o critério com a engenharia antes da primeira medição.

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Incorpex: software de viabilidade e gestão para incorporadoras. https://www.incorpex.com.br/