# RET incorporação em 2027: o que muda com a reforma tributária e como planejar a transição

> Em 2027, o RET passa a 1,92% de IRPJ e CSLL, mais 2,08% de IBS e CBS para quem optar antes de 2029. Veja datas, redutores, transição e um exemplo.

Fonte: https://www.incorpex.com.br/blog/reforma-tributaria-ret-2027/ · Publicado em 13 de outubro de 2026 · Autor: João Felipe Frandolozo (Incorpex)

A partir de 1º de janeiro de 2027, o RET da incorporação deixa de incluir PIS e Cofins, extintos pela reforma tributária. O percentual do RET na Lei 10.931/2004 cai para 1,92% da receita mensal recebida (IRPJ e CSLL), e as incorporações afetadas com opção pelo RET efetivada antes de 1º de janeiro de 2029 podem recolher IBS e CBS de forma unificada, a 2,08%. A soma reproduz os 4% atuais, e o 1% do Minha Casa, Minha Vida vira 0,47% mais 0,53%.

Essas regras estão na [Lei Complementar 214/2025](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm), com a redação dada pela [LC 227/2026](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp227.htm), e foram repetidas no regulamento da CBS, o [Decreto 12.955/2026](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2026/decreto/d12955.htm). Requisitos, DARF e base de cálculo do regime estão no [guia do RET na incorporação](/blog/ret-regime-especial-de-tributacao-incorporacao/); aqui o foco é a transição.

## Linha do tempo: o que vale em cada ano

| Período | O que acontece | Efeito para a incorporação no RET | Base legal (LC 214) |
|---|---|---|---|
| 2026 | Ano de teste: CBS de 0,9% e IBS de 0,1%, compensáveis com PIS e Cofins; recolhimento dispensado para quem cumpre as obrigações acessórias | RET segue em 4% (IRPJ, CSLL, PIS e Cofins) | Arts. 343, 346 e 348 |
| 1º/1/2027 | PIS e Cofins extintos; CBS cobrada com redução de 0,1 ponto na alíquota; IBS de 0,05% estadual e 0,05% municipal | RET cai para 1,92%, e quem optar paga 2,08% de IBS e CBS unificados | Arts. 344, 347, 485, 510, 542 e 544 |
| 2027 e 2028 | Janela para ter a opção pelo RET efetivada | Opção efetivada até 31/12/2028 dá acesso ao recolhimento unificado | Art. 485 |
| 2029 a 2032 | ICMS e ISS caem 10%, 20%, 30% e 40%, e o IBS ganha peso | Novas opções pelo RET cobrem só IRPJ e CSLL | Arts. 485, 501 e 508 |
| 2033 | ICMS e ISS deixam de existir | IBS e CBS em regime pleno | Art. 543 |

A CBS é cobrada pela alíquota fixada pela União ou, na falta de lei específica, pela alíquota de referência fixada por resolução do Senado Federal (arts. 14, § 3º, e 18). Em 2027 e 2028, ela vale com redução de 0,1 ponto percentual (art. 347). Confira o número publicado antes de simular o regime regular.

## Como fica a composição do RET

A lei não muda a carga total do RET para quem entra no recolhimento unificado. Ela troca a parte de PIS e Cofins pela de IBS e CBS.

| Tributo | RET geral até 2026 | RET geral a partir de 2027 (com opção) | Interesse social até 2026 | Interesse social a partir de 2027 (com opção) |
|---|---|---|---|---|
| IRPJ | 1,26% | 1,26% | 0,31% | 0,31% |
| CSLL | 0,66% | 0,66% | 0,16% | 0,16% |
| PIS | 0,37% | extinto | 0,09% | extinto |
| Cofins | 1,71% | extinto | 0,44% | extinto |
| IBS e CBS | não existiam | 2,08% | não existiam | 0,53% |
| **Total** | **4,00%** | **4,00%** | **1,00%** | **1,00%** |

O percentual de 1,92% e o de 0,47% constam da nova redação dos arts. 4º e 8º da [Lei 10.931/2004](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2004/lei/l10.931.htm), dada pelo art. 510 da LC 214 com efeitos a partir de 2027. Os 2,08% e 0,53% vêm do art. 485.

O valor pago a título de IBS e CBS é repartido entre a CBS e as parcelas estadual e municipal do IBS na proporção das alíquotas de referência (art. 485, § 8º). Em 2027 e 2028, as alíquotas de referência do IBS para essa divisão são as de teste, 0,05% e 0,05% (art. 344, IV), então quase todo o valor vai para a CBS. Isso não altera o custo da incorporadora, só o destino do dinheiro.

## Quem tem direito ao recolhimento unificado

O art. 485 exige duas condições:

1. **Incorporação submetida ao patrimônio de afetação**, nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei 4.591/1964.
2. **Opção pelo RET pedida e efetivada antes de 1º de janeiro de 2029.** Pela Lei 10.931 (art. 2º), a opção se efetiva com a entrega do termo de opção à Receita e com a afetação do terreno e das acessões.

Cumpridas as duas, a incorporadora pode optar pelo recolhimento unificado. O Decreto 12.955/2026 (art. 461) deixa claro que essa opção é irretratável.

Na prática, o marco de 2029 depende do cartório. A afetação precisa estar averbada na matrícula, o que pressupõe incorporação registrada, antes do pedido à Receita. Quem pretende lançar no fim de 2028 deve começar cedo. O passo a passo da averbação está no guia de [patrimônio de afetação](/blog/patrimonio-de-afetacao/).

### Os quatro cenários possíveis

| Situação da incorporação | IRPJ e CSLL | IBS e CBS |
|---|---|---|
| RET efetivado antes de 1/1/2029, com opção pelo art. 485 | 1,92% (0,47% no interesse social) | 2,08% (0,53%), unificado |
| RET efetivado antes de 1/1/2029, sem a opção pelo art. 485 | 1,92% (0,47%) | Regime regular |
| RET efetivado a partir de 1/1/2029 | 1,92% (0,47%) | Regime regular |
| Sem RET (Lucro Presumido ou Lucro Real) | Pelo regime da empresa | Regime regular |

A lei trata o recolhimento unificado como faculdade ("pode optar"). Se o segundo cenário for vantajoso no seu caso, confirme com o contador como a Receita vai operacionalizar essa escolha.

## As regras do recolhimento unificado de 2,08%

A simplicidade tem um preço. Pelo art. 485 da LC 214:

- **Exclusividade:** a opção afasta qualquer outra forma de incidência de IBS e CBS sobre aquela incorporação (§ 1º).
- **Sem créditos:** a incorporadora não se credita de IBS e CBS nas compras destinadas à incorporação afetada (§ 2º). Créditos de custos indiretos rateados para ela precisam ser estornados (§ 6º).
- **Sem redutores:** não há dedução do redutor de ajuste nem do redutor social na venda das unidades (§ 3º).
- **Comprador empresa sem crédito:** o adquirente do regime regular não toma crédito na compra, mas o imóvel ganha redutor de ajuste como se tivesse sido comprado de não contribuinte (§§ 4º e 5º).
- **Resto da Lei 10.931:** segue valendo no que não conflitar com o art. 485 (§ 7º). O regulamento da CBS exige, por exemplo, escrituração contábil segregada para cada incorporação no regime (Decreto 12.955/2026, art. 461, § 8º).

Para unidades residenciais vendidas a pessoas físicas, a falta de crédito do comprador não pesa. Em salas, lojas e lajes corporativas vendidas a empresas do regime regular, ela pode entrar na negociação de preço.

## Vendas feitas até 2026 e recebidas depois

Boa parte das incorporações vai atravessar 2027 com parcelas de vendas antigas a receber. O art. 408 da LC 214 trata disso:

- Para operações ocorridas até 31/12/2026 em que PIS e Cofins são cobrados pelo regime de caixa, as contribuições continuam devidas no recebimento, mesmo depois de extintas, e não se cobra CBS sobre esses recebimentos (§ 3º).
- A exceção são os regimes opcionais dos arts. 485 a 487: quem usa o recolhimento unificado paga a CBS nele e deixa de pagar PIS e Cofins sobre esses valores (§ 2º e § 3º, III).

Ou seja, na incorporação com opção pelo art. 485, o recebimento de 2027 em diante entra nos 2,08%, mesmo que a venda seja de 2026. Como apurar PIS e Cofins residuais sem essa opção é ponto para validar com o contador. Vale também conferir se a Receita já adaptou a [IN RFB 2.179/2024](https://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?idAto=136489) e os códigos de DARF à regra de 2027.

## Fora do regime unificado: como IBS e CBS incidem na incorporação

Quem não tiver ou não quiser o art. 485 segue o regime específico de bens imóveis da LC 214 (arts. 251 a 270). Os pontos que mais pesam na incorporação:

- **Alíquota reduzida em 50%** para operações com imóveis (art. 261).
- **Imposto devido a cada pagamento** do comprador (art. 262), com juros e correção das parcelas na base (art. 255, § 1º).
- **Redutor de ajuste** (arts. 257 e 258): em regra, o valor de aquisição do terreno. Para imóveis em construção em 31/12/2026, soma o terreno e os custos adquiridos antes de 2027, atualizados pelo IPCA. ITBI, laudêmio, outorga onerosa e outras contrapartidas urbanísticas também entram (§ 6º).
- **Redutor social** de R$ 100 mil por imóvel residencial novo, usado uma única vez e corrigido pelo IPCA (art. 259). Na incorporação, é deduzido proporcionalmente em cada parcela (art. 262, § 4º).
- **Créditos** de IBS e CBS pagos nas compras, com possibilidade de ressarcimento do saldo credor na conta do patrimônio de afetação até a conclusão da obra (art. 262, §§ 2º e 3º).
- **Apuração por empreendimento**, vinculada a CNPJ específico (art. 270).
- **Permuta** sem incidência, exceto sobre a torna (art. 252, § 2º, I).

## Exemplo numérico simplificado

**Exemplo ilustrativo e simplificado.** Não substitui a apuração do contador.

**Parte 1: o mesmo mês antes e depois da virada.** Uma incorporação no RET recebe R$ 1 milhão de parcelas no mês. O cálculo ignora o ano de teste de 2026.

| Tributo | Dezembro de 2026 | Janeiro de 2027 (com opção pelo art. 485) |
|---|---|---|
| IRPJ | R$ 12.600 | R$ 12.600 |
| CSLL | R$ 6.600 | R$ 6.600 |
| PIS | R$ 3.700 | extinto |
| Cofins | R$ 17.100 | extinto |
| IBS e CBS | não existiam | R$ 20.800 |
| **Total** | **R$ 40.000** | **R$ 40.000** |

**Parte 2: unificado x regime regular.** Para ver o efeito dos redutores, compare três unidades residenciais novas. As premissas são **hipotéticas**: alíquota efetiva de IBS e CBS de 12% já com a redução de 50% (patamar escolhido só para o exercício, não é a alíquota da lei), redutor de ajuste de 15% do preço, créditos de 3% do preço e redutor social de R$ 100 mil sem correção.

| Item | Unidade de R$ 200 mil | Unidade de R$ 400 mil | Unidade de R$ 800 mil |
|---|---|---|---|
| Redutor de ajuste (15%) | R$ 30.000 | R$ 60.000 | R$ 120.000 |
| Redutor social | R$ 100.000 | R$ 100.000 | R$ 100.000 |
| Base tributável | R$ 70.000 | R$ 240.000 | R$ 580.000 |
| Débito a 12% | R$ 8.400 | R$ 28.800 | R$ 69.600 |
| Créditos (3% do preço) | R$ 6.000 | R$ 12.000 | R$ 24.000 |
| **IBS e CBS no regime regular** | **R$ 2.400 (1,2%)** | **R$ 16.800 (4,2%)** | **R$ 45.600 (5,7%)** |
| **Regime unificado (2,08%)** | **R$ 4.160** | **R$ 8.320** | **R$ 16.640** |

A leitura é qualitativa: como o redutor social é fixo por unidade, ele pesa mais no produto econômico. Quanto maior o ticket e menor o crédito de insumos, mais o valor fixo de 2,08% tende a ganhar. Na vida real, a alíquota efetiva muda ano a ano (o IBS é quase simbólico em 2027 e 2028 e só chega ao patamar cheio em 2033), e crédito, redutor de ajuste e ritmo de recebimento variam por projeto.

## Como se preparar em 2027 e 2028

1. **Mapeie as incorporações.** Quais já têm RET, quais serão lançadas até o fim de 2028 e quais ficam para depois.
2. **Antecipe registro e afetação** dos projetos que podem precisar da opção antes de 1º de janeiro de 2029.
3. **Simule os dois caminhos de IBS e CBS** por projeto, com o mix de preços, o perfil de comprador e o crédito esperado de insumos.
4. **Revise contratos e tabelas de preço**, principalmente em produtos vendidos a empresas.
5. **Organize notas fiscais e centros de custo por empreendimento**, porque crédito e redutor dependem de documento idôneo.
6. **Acompanhe a regulamentação** da Receita e do Comitê Gestor do IBS.

A escolha do regime deve nascer no [estudo de viabilidade](/blog/estudo-de-viabilidade-incorporacao-imobiliaria/), com o tributo como premissa e não como ajuste final. Este texto resume a legislação vigente em setembro de 2026 e não substitui a análise do caso concreto: valide cada decisão com contador e advogado.

## Como o Incorpex ajuda

A transição da reforma tributária mexe em premissas que a maioria das planilhas trata como fixas. Na viabilidade do Incorpex, o mesmo projeto roda em RET, Lucro Presumido e Lucro Real, e os cenários e a análise de sensibilidade mostram quanto TIR, VPL e exposição máxima de caixa se movem se a carga efetiva ficar acima ou abaixo do esperado. Na gestão, cada empreendimento mantém separados seus recebíveis, distratos, repasses e documentos com alerta de vencimento, o que facilita fechar a conta de cada projeto durante a transição. Para testar o próximo projeto com especialistas, peça o [diagnóstico de viabilidade gratuito](/diagnostico-de-viabilidade/).

## Perguntas frequentes

### O RET vai acabar com a reforma tributária?

Não. O RET continua existindo para IRPJ e CSLL, com 1,92% da receita mensal recebida a partir de 2027 (0,47% no interesse social). O que sai do regime são PIS e Cofins, extintos pela reforma e substituídos por IBS e CBS, que podem ser pagos de forma unificada por quem tiver a opção pelo RET efetivada antes de 1º de janeiro de 2029.

### Quem compra imóvel de uma incorporação no regime unificado pode tomar crédito de IBS e CBS?

Não. O comprador contribuinte do regime regular não se credita na aquisição, mas o valor da compra passa a formar o redutor de ajuste do imóvel, como se ele tivesse comprado de um não contribuinte (LC 214/2025, art. 485, §§ 4º e 5º).

### O percentual de 2,08% sobe ao longo da transição até 2033?

Não. A LC 214/2025 fixa 2,08% (0,53% no interesse social) sobre a receita mensal recebida, sem escalonamento. O que muda de ano para ano é só a divisão desse valor entre a CBS e o IBS, que segue a proporção das alíquotas de referência.

### Uma incorporadora do Lucro Presumido pode usar o recolhimento unificado de IBS e CBS?

Pode, desde que a incorporação específica esteja submetida ao patrimônio de afetação e tenha a opção pelo RET efetivada antes de 1º de janeiro de 2029. O RET é escolhido por incorporação, independentemente do regime da empresa nas demais atividades.

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Incorpex: software de viabilidade e gestão para incorporadoras. https://www.incorpex.com.br/