# RET na incorporação: alíquota de 4%, RET 1% do MCMV e comparação com o Lucro Presumido

> O RET unifica IRPJ, CSLL, PIS e Cofins em 4% da receita recebida (1% no MCMV Faixa 1). Veja requisitos, DARF, exemplo contra o Lucro Presumido e a reforma.

Fonte: https://www.incorpex.com.br/blog/ret-regime-especial-de-tributacao-incorporacao/ · Publicado em 23 de setembro de 2026 · Autor: João Felipe Frandolozo (Incorpex)

O RET (Regime Especial de Tributação) é um regime opcional em que a incorporadora paga IRPJ, CSLL, PIS e Cofins de forma unificada, com alíquota de 4% sobre a receita mensal recebida de cada incorporação. Para usar, o empreendimento precisa estar submetido ao patrimônio de afetação. Em projetos de interesse social para a Faixa Urbano 1 do Minha Casa, Minha Vida, a alíquota cai para 1%.

Essa é a regra vigente em 2026, prevista nos arts. 1º a 11-A da [Lei 10.931/2004](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2004/lei/l10.931.htm). A partir de 2027, a reforma tributária troca PIS e Cofins por IBS e CBS, mas a lei já prevê uma transição que preserva a carga total (detalhes no fim).

## O que é o RET e como ele funciona

O RET nasceu na mesma lei que trouxe as regras de patrimônio de afetação para a Lei 4.591 e funciona como incentivo para quem separa o empreendimento do restante do seu patrimônio. Em vez de apurar quatro tributos com regras diferentes, a incorporadora aplica um percentual único sobre o que recebeu no mês.

Três características definem o regime:

- **É por incorporação.** Cada empreendimento afetado ganha CNPJ próprio e recolhe seu próprio DARF.
- **É opcional e irretratável** enquanto houver créditos ou obrigações do incorporador com os compradores (art. 1º).
- **É definitivo.** O que foi pago não gera restituição nem compensação (art. 4º, § 2º).

A regulamentação está na [Instrução Normativa RFB 2.179/2024](https://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?idAto=136489), que revogou a antiga IN 1.435/2013. Existe também um RET para construtoras em contratos do Minha Casa, Minha Vida e do Casa Verde e Amarela, que não exige afetação. Este guia trata do RET da incorporação.

## Requisito central: patrimônio de afetação

A lei exige dois passos (art. 2º): entregar o termo de opção à Receita e afetar o terreno e as acessões nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei 4.591/1964. Sem a averbação do termo de afetação na matrícula, não há RET. Entenda o regime no guia de [patrimônio de afetação](/blog/patrimonio-de-afetacao/).

A IN 2.179/2024 (art. 5º) acrescenta outras condições:

- adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE);
- regularidade fiscal da matriz perante Receita, contribuições previdenciárias e Dívida Ativa da União;
- regularidade com o FGTS e ausência de pendências no Cadin;
- ausência de condenações definitivas por improbidade ou crime ambiental que proíbam benefícios fiscais.

Esses requisitos precisam ser mantidos durante todo o período. Se deixarem de ser cumpridos, o benefício pode ser cancelado para as unidades ainda não vendidas (art. 38).

A incorporadora pode ser uma SPE, uma empresa com vários empreendimentos ou até uma SCP, por meio do sócio ostensivo. Veja as diferenças no guia de [SPE na incorporação imobiliária](/blog/spe-incorporacao-imobiliaria/).

### Como fazer a opção na Receita

Desde 31 de março de 2025, o pedido é feito só pela internet, no serviço [Optar pelo regime especial de incorporações imobiliárias](https://www.gov.br/pt-br/servicos/optar-pelo-regime-especial-de-incorporacoes-imobiliarias). O roteiro:

1. Averbe o termo de afetação no Registro de Imóveis.
2. Tire a certidão de ônus com a cadeia dominial, o registro da incorporação e a averbação da afetação.
3. Transmita o requerimento com a certidão anexada.
4. A Receita inscreve a incorporação no CNPJ (evento 109) e emite o ato declaratório de habilitação.

Se o mesmo empreendimento tiver unidades de 4% e de 1%, a Receita orienta a fazer dois requerimentos com o mesmo CNPJ: primeiro o de 4%, depois o de 1%.

## Alíquota de 4%: como ela se divide entre os tributos

O percentual é único, mas a lei define quanto vai para cada tributo (art. 8º). A divisão importa para a repartição da receita e para casos de suspensão de exigibilidade, em que cada tributo é recolhido em DARF separado.

| Tributo | RET geral (4%) | RET interesse social (1%) |
|---|---|---|
| IRPJ | 1,26% | 0,31% |
| CSLL | 0,66% | 0,16% |
| PIS/Pasep | 0,37% | 0,09% |
| Cofins | 1,71% | 0,44% |
| **Total** | **4,00%** | **1,00%** |

## RET 1% no Minha Casa, Minha Vida

Desde a Lei 14.620/2023, o RET de 1% vale para construção e incorporação de imóveis residenciais de interesse social destinados a famílias com renda na **Faixa Urbano 1** do Minha Casa, Minha Vida, **independentemente do valor da unidade** (art. 4º, §§ 8º e 9º). Unidades para outras faixas de renda no mesmo empreendimento não impedem o benefício das unidades da Faixa Urbano 1; as demais podem seguir no RET de 4%.

Pela IN 2.179/2024, a renda é verificada na assinatura do contrato de venda, com documento do agente financeiro, e mudanças posteriores não afetam o enquadramento (art. 23, § 2º). Para incorporações, os requisitos da opção são os mesmos do RET geral, inclusive a afetação.

A regra antiga, com teto de R$ 100 mil por unidade, só vale para projetos com incorporação registrada ou contrato de construção assinado até 31 de dezembro de 2018.

## Base de cálculo: o que entra na receita mensal recebida

Entra no RET o total recebido na venda das unidades da incorporação, mais as receitas financeiras e variações monetárias dessa venda, como juros e correção das parcelas (art. 4º, § 1º). É regime de caixa: conta o que entrou, não o que foi vendido.

Podem ser deduzidas vendas canceladas, devoluções e descontos incondicionais (IN 2.179, art. 13, § 2º). Ficam **fora** do RET e são tributadas na incorporadora as demais receitas, inclusive o rendimento de aplicação financeira do caixa da obra.

**Exemplo ilustrativo de um mês:** R$ 900 mil de parcelas recebidas, mais R$ 30 mil de juros e correção das parcelas, menos R$ 50 mil de venda cancelada. Base de R$ 880 mil e RET de R$ 35,2 mil.

Receitas, custos e despesas da incorporação no RET não entram na apuração dos tributos das outras atividades da incorporadora. Custos indiretos são rateados entre as incorporações e as demais atividades na proporção dos custos diretos de cada uma (art. 4º, §§ 3º e 4º).

## Recolhimento: DARF, código e prazo

- **Vencimento:** até o dia 20 do mês seguinte ao recebimento (art. 5º). Se cair em dia não útil, vai para o primeiro dia útil seguinte.
- **CNPJ no DARF:** o número específico da incorporação, não o da incorporadora.
- **Código de receita:** 4095 para o RET de 4% e 1068 para o RET de 1% (IN 2.179, arts. 16 e 26).
- **Sem parcelamento:** os débitos do RET não podem ser parcelados (art. 6º).
- **Contabilidade:** escrituração segregada para cada incorporação no RET (art. 7º).

## RET x Lucro Presumido: exemplo numérico

**Exemplo ilustrativo e simplificado.** Prédio de 40 unidades, VGV de R$ 20 milhões, todo recebido ao longo de 3 anos (R$ 1,67 milhão por trimestre).

Premissas do Lucro Presumido: presunção de 8% (IRPJ) e 12% (CSLL) sobre a receita, conforme a Lei 9.249/1995; IRPJ de 15% mais adicional de 10% sobre o lucro presumido acima de R$ 60 mil por trimestre; CSLL de 9%; PIS e Cofins cumulativos. Pela LC 224/2025, a presunção sobe 10% (para 8,8% e 13,2%) sobre a receita que passar de R$ 1,25 milhão por trimestre.

| Tributo | RET | Lucro Presumido |
|---|---|---|
| IRPJ (com adicional no Presumido) | R$ 252.000 | R$ 338.000 |
| CSLL | R$ 132.000 | R$ 221.400 |
| PIS | R$ 74.000 | R$ 130.000 |
| Cofins | R$ 342.000 | R$ 600.000 |
| **Total** | **R$ 800.000** | **R$ 1.289.400** |
| **% da receita** | **4,00%** | **6,45%** |

A diferença é de R$ 489,4 mil, cerca de 2,4% do VGV. Se o lucro antes dos tributos fosse de R$ 4 milhões, o RET preservaria perto de 12% dele.

O exemplo ignora receitas financeiras, o custo de manter a afetação e o fato de o acréscimo da LC 224 valer para a CSLL só a partir do segundo trimestre de 2026. A Receita esclareceu, em [perguntas e respostas sobre a LC 224/2025](https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/centrais-de-conteudo/publicacoes/perguntas-e-respostas/beneficios-fiscais/perguntas-e-respostas-reducao-dos-incentivos-e-beneficios-tributarios-v5-final.pdf/view), que o RET de 4% não sofre o corte de 10% nos benefícios fiscais. O RET de 1% do Minha Casa, Minha Vida também ficou de fora por previsão da própria lei.

## Quando o RET compensa e quando não

**Costuma compensar quando:**

- a margem é saudável e a receita é relevante, porque a economia frente ao Presumido fica em torno de 2 pontos percentuais da receita ou mais;
- o banco ou o investidor já exige afetação, então o custo de controle existiria de qualquer forma;
- as vendas são na planta, com recebimento distribuído ao longo da obra.

**Merece cautela quando:**

- o projeto é pequeno e o custo fixo de afetação, contabilidade segregada e CNPJ próprio consome a economia;
- a margem é baixa ou há risco de prejuízo, porque o RET incide sobre a receita mesmo sem lucro e não admite restituição (nesses casos, simule o Lucro Real);
- a incorporadora não consegue manter a regularidade fiscal exigida durante todo o projeto;
- não há certeza sobre a estratégia de venda, já que a opção é irretratável.

A escolha deve nascer no [estudo de viabilidade](/blog/estudo-de-viabilidade-incorporacao-imobiliaria/), com o regime tributário como variável e não como detalhe de fechamento. Cada caso deve ser validado com contador e advogado.

## O que acontece com o RET depois da entrega

Desde a Lei 13.970/2019, o RET vale até o recebimento integral das vendas de **todas** as unidades do memorial de incorporação, **independentemente da data da venda** (art. 11-A). Unidades vendidas depois do habite-se continuam no RET.

A extinção da afetação pela averbação da construção e pelo registro dos títulos dos compradores não encerra o RET (Lei 4.591, art. 31-E, § 3º). Quando todos os créditos e obrigações com os adquirentes terminarem, a incorporadora pede a baixa do CNPJ da incorporação (IN 2.179, art. 36).

## O que muda com a reforma tributária

A [LC 214/2025](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm) já definiu a transição do RET:

- a partir de 1º de janeiro de 2027, o percentual do RET na Lei 10.931 passa a **1,92%** (IRPJ e CSLL) e **0,47%** no interesse social, porque PIS e Cofins deixam de existir;
- para incorporações afetadas com opção pelo RET efetivada **antes de 1º de janeiro de 2029**, a lei permite recolher IBS e CBS de forma unificada, a **2,08%** da receita mensal recebida (**0,53%** no interesse social), conforme o art. 485.

Somados, os percentuais reproduzem os 4% e 1% atuais. Quem usa esse recolhimento unificado não aproveita créditos de IBS e CBS nas compras da obra nem os redutores previstos para operações com imóveis. Para projetos que vão atravessar 2027, a simulação precisa considerar as duas fases.

## Como o Incorpex ajuda

Na viabilidade do Incorpex, você compara RET, Lucro Presumido e Lucro Real no mesmo projeto, marcando se o empreendimento terá patrimônio de afetação, ao lado de indicadores como TIR, VPL, payback e exposição máxima de caixa. Cenários pessimista, base e otimista e a análise de sensibilidade mostram quanto o resultado depende das premissas de venda e custo. A viabilidade sai em Excel e em lâmina PDF, pronta para levar ao contador. Conheça a [viabilidade imobiliária do Incorpex](/viabilidade-imobiliaria/).

## Perguntas frequentes

### Incorporadora do Lucro Real pode usar o RET?

Pode. O RET vale por incorporação, independentemente do regime da empresa. As receitas, os custos e as despesas da incorporação no RET ficam fora da apuração dos tributos que a incorporadora paga sobre as demais atividades.

### Dá para sair do RET depois de optar?

Não. A opção é irretratável enquanto houver direitos de crédito ou obrigações do incorporador com os compradores das unidades daquela incorporação.

### O imposto do RET pode ser parcelado?

Não. A Lei 10.931/2004 proíbe o parcelamento dos créditos tributários do RET, e o pagamento é definitivo: não gera restituição nem compensação, mesmo que a incorporação termine com prejuízo.

### Rendimento de aplicação financeira do caixa da obra entra no RET?

Não. Pela IN RFB 2.179/2024, as receitas de aplicação financeira dos recursos da incorporação são tributadas na incorporadora, pelo regime dela. No RET entram as receitas financeiras e variações monetárias ligadas à venda das unidades, como juros e correção das parcelas.

### Quanto tempo a Receita leva para aprovar o RET?

Pelo serviço digital da Receita, o prazo informado é de até 5 dias para analisar a opção e gerar o CNPJ da incorporação. O recolhimento pelo RET vale a partir do mês em que a opção é deferida.

---

Incorpex: software de viabilidade e gestão para incorporadoras. https://www.incorpex.com.br/