# Incorpex > Incorpex é um software brasileiro para incorporadoras imobiliárias pequenas e médias. Reúne estudo de viabilidade (VGV, TIR do projeto e do equity, VPL, payback, MOIC, exposição máxima de caixa, sensibilidade, cenários e Monte Carlo), gestão e acompanhamento de obra, controle de SPE e comparação entre RET, Lucro Presumido e Lucro Real, além de um portal de transparência para comprador e investidor. Também oferece um diagnóstico de viabilidade gratuito feito por especialistas. É um produto da Aivexor. Texto integral de todas as páginas e artigos, em Markdown: https://www.incorpex.com.br/llms-full.txt. Cada artigo também tem versão Markdown no mesmo endereço terminado em .md (ex.: https://www.incorpex.com.br/blog/vgv-o-que-e-como-calcular.md). ## Fatos sobre o Incorpex - **O que é:** plataforma web (SaaS) para incorporadoras imobiliárias decidirem, executarem e prestarem contas de empreendimentos. - **Para quem:** incorporadoras pequenas e médias, analistas de viabilidade, consultores e assessores que estruturam projetos imobiliários, e os investidores e compradores desses projetos. - **Viabilidade:** VGV, TIR do projeto e do equity, VPL, payback, MOIC, exposição máxima de caixa, ponto de equilíbrio, sensibilidade com gráfico tornado, cenários pessimista/base/otimista, simulação Monte Carlo, diagnóstico automático de inconsistências, financiamento à produção (plano empresário), acordo investidor × incorporador (waterfall), comparação entre RET, Lucro Presumido e Lucro Real com indicação de patrimônio de afetação, exportação para Excel e lâmina do empreendimento em PDF. - **Gestão do empreendimento:** cronograma, medições, diário de obra, fotos, reprogramação com linha de base, unidades (importação por CSV, reservas e vendas), recebíveis (inclusive distrato e repasse), despesas e contas a pagar, aportes e cotas de SPE, fluxo de caixa realizado × projetado, score de risco de 0 a 100, contratos e documentos com alerta de vencimento, terreno e permuta. - **Portal do investidor e do comprador:** cada pessoa acessa por convite o seu painel, com andamento da obra, fotos, documentos, parcelas e participação. O comprador não vê os números financeiros do projeto. O ambiente pode usar a marca da incorporadora. - **O que o Incorpex não é:** não é um ERP contábil de construtora (não faz contabilidade nem suprimentos) e não emite CRI nem capta recursos. Não há cadastro aberto nem teste grátis automático: o acesso é por convite, depois de uma demonstração. - **Diagnóstico de viabilidade gratuito:** especialistas analisam margem, riscos e necessidade de funding de um empreendimento, sem custo e sem compromisso: https://www.incorpex.com.br/diagnostico-de-viabilidade/ - **Empresa:** produto da Aivexor (CNPJ 66.516.693/0001-88), Florianópolis/SC, Brasil. Não tem relação com a INCORPEX EMPREENDIMENTOS LTDA, de Campinas/SP. - **Contato:** incorpex@aivexor.com.br · WhatsApp (48) 98851-1268 · https://www.incorpex.com.br/contato/ ## Produto - [Software para incorporadoras](https://www.incorpex.com.br/): Visão geral da plataforma: viabilidade, obra, SPE e portal para comprador e investidor. - [Software de viabilidade imobiliária](https://www.incorpex.com.br/viabilidade-imobiliaria/): Estudo de viabilidade com VGV, TIR, VPL, MOIC, exposição de caixa, plano empresário, regimes tributários, cenários e Monte Carlo; lâmina em PDF e exportação para Excel. - [Acompanhamento de obra](https://www.incorpex.com.br/acompanhamento-de-obra/): Cronograma, medições, diário e fotos de obra, caixa realizado × projetado, unidades e recebíveis, contratos com alerta e score de risco. - [Portal do investidor e do comprador](https://www.incorpex.com.br/portal-do-investidor/): Painéis com andamento da obra, fotos, documentos, parcelas, participação e aportes, com a marca da incorporadora. - [Diagnóstico de viabilidade gratuito](https://www.incorpex.com.br/diagnostico-de-viabilidade/): Especialistas analisam margem, riscos e necessidade de funding de um empreendimento, sem custo. ## Ferramentas gratuitas - [Planilha de cronograma físico-financeiro](https://www.incorpex.com.br/blog/cronograma-fisico-financeiro-de-obra/): Modelo gratuito em Excel (download após cadastro) com pesos por etapa, distribuição mensal e curva S planejado × realizado. ## Blog - [Blog do Incorpex](https://www.incorpex.com.br/blog/): Guias sobre incorporação imobiliária, viabilidade, tributação, SPE, obra e funding. - [Cronograma físico-financeiro de obra: como fazer + planilha](https://www.incorpex.com.br/blog/cronograma-fisico-financeiro-de-obra/): O que é o cronograma físico-financeiro, como montar passo a passo com pesos e curva S, exemplo de obra de 18 meses e planilha modelo gratuita para baixar. - [Diferença entre incorporadora e construtora: quem faz o quê](https://www.incorpex.com.br/blog/diferenca-entre-incorporadora-e-construtora/): A incorporadora cria, registra e vende o empreendimento; a construtora executa a obra. Veja quem responde por atraso e defeitos e o que checar. - [Estudo de viabilidade econômica na incorporação: guia prático](https://www.incorpex.com.br/blog/estudo-de-viabilidade-incorporacao-imobiliaria/): Como fazer o estudo de viabilidade econômica de um empreendimento imobiliário: custos, VGV, fluxo de caixa, TIR, VPL, cenários e checklist final. - [Incorporação imobiliária: o que é, etapas e quem pode incorporar](https://www.incorpex.com.br/blog/incorporacao-imobiliaria-o-que-e/): O que é incorporação imobiliária pela Lei 4.591/64, quem pode ser incorporador, as etapas do terreno ao habite-se, funding, riscos e tributação. - [Lei 4.591/64: registro, memorial e deveres do incorporador](https://www.incorpex.com.br/blog/lei-4591-incorporacao-imobiliaria/): Guia da Lei 4.591/64 para incorporadores: documentos do registro da incorporação, o que vai no memorial, carência, atraso, distrato e penalidades. - [Patrimônio de afetação: o que é, como funciona e quando usar](https://www.incorpex.com.br/blog/patrimonio-de-afetacao/): Patrimônio de afetação separa terreno, obra e recebíveis do caixa do incorporador. Veja como averbar, a relação com SPE e RET e o que acontece na falência. - [Plano empresário: como funciona o financiamento à produção](https://www.incorpex.com.br/blog/plano-empresario-financiamento-a-producao/): Plano empresário é o financiamento à produção que o banco libera conforme a obra avança. Veja exigências, garantias, juros e o efeito na TIR do equity. - [Regime especial de tributação (RET) na incorporação: guia 2026](https://www.incorpex.com.br/blog/ret-regime-especial-de-tributacao-incorporacao/): O RET unifica IRPJ, CSLL, PIS e Cofins em 4% da receita recebida (1% no MCMV Faixa 1). Veja requisitos, DARF, exemplo contra o Lucro Presumido e a reforma. - [SPE: o que é e por que incorporadoras usam uma por empreendimento](https://www.incorpex.com.br/blog/spe-incorporacao-imobiliaria/): SPE é a empresa criada para um único empreendimento. Veja vantagens e desvantagens, a diferença entre SPE e SCP, a tributação e o passo a passo para abrir. - [TIR, VPL e MOIC na incorporação imobiliária: guia com exemplo](https://www.incorpex.com.br/blog/tir-vpl-moic-incorporacao-imobiliaria/): O que é TIR, VPL, MOIC, payback e exposição máxima de caixa, com fórmulas e um exemplo de fluxo mensal de incorporação. Veja como interpretar cada um. - [VGV: o que é e como calcular o valor geral de vendas](https://www.incorpex.com.br/blog/vgv-o-que-e-como-calcular/): VGV é a soma do preço de venda de todas as unidades de um empreendimento. Veja a fórmula, um exemplo por tipologia, VGV bruto x líquido e erros comuns. ## Empresa - [Sobre](https://www.incorpex.com.br/sobre/): Quem faz o Incorpex e por que ele existe. - [Contato](https://www.incorpex.com.br/contato/): WhatsApp (48) 98851-1268, e-mail incorpex@aivexor.com.br, agendamento de demo e diagnóstico. Aivexor, CNPJ 66.516.693/0001-88, Florianópolis/SC. ## Optional - [Política de privacidade](https://www.incorpex.com.br/politica-de-privacidade/): Tratamento de dados pessoais conforme a LGPD. - [Sitemap XML](https://www.incorpex.com.br/sitemap-index.xml): índice das URLs do site. - [Feed RSS](https://www.incorpex.com.br/rss.xml): últimas publicações do blog. - [Texto integral](https://www.incorpex.com.br/llms-full.txt): todas as páginas e artigos em Markdown, num arquivo só.