Calculadora de viabilidade imobiliária.
Coloque área, preço, custos e prazos do empreendimento e veja em segundos VGV, lucro, margem, TIR, VPL, exposição máxima de caixa e ponto de equilíbrio. Grátis e sem cadastro.
§ Resultado
Lucro estimado
R$ 3.220.056
Margem sobre o VGV: 16,0%
- VGV
- R$ 20.113.700
- Custo total
- R$ 16.893.644
- TIR do projeto
- 14,8% ao ano
- VPL (na TMA)
- R$ 482.798
- Exposição máxima
- -R$ 11.063.847 no mês 27
- Payback
- Mês 32
- Ponto de equilíbrio
- 82,2% das unidades vendáveis
O que a conta considera.
- VGV = área privativa × preço por m². A permuta tira do VGV vendável a parte dada ao dono do terreno.
- Custos: terreno no mês 0, projetos e aprovações até o lançamento e obra em curva S durante o prazo de obra.
- Vendas: um percentual no lançamento, crescimento linear até a entrega e o estoque vendido em 6 meses depois dela.
- Recebimento: a parte paga durante a obra acompanha o avanço físico; o restante entra no repasse.
- Despesas: comerciais na venda, administração durante a obra e tributos sobre a receita recebida.
- Indicadores: TIR e VPL do fluxo mensal, exposição máxima (o ponto mais negativo do caixa acumulado) e ponto de equilíbrio de vendas.
Não entram financiamento à produção, inflação de custos e receitas, nem regimes tributários diferentes. Para isso, veja o guia de estudo de viabilidade ou baixe a planilha de viabilidade gratuita, que usa o mesmo modelo e deixa cada conta à vista.
Calculadora de viabilidade: perguntas frequentes
A calculadora considera financiamento à produção?
Não. Ela mostra o projeto com capital próprio, sem plano empresário, para você ver a exposição máxima de caixa que precisaria ser financiada. No Incorpex, o plano empresário entra no fluxo com liberações e juros.
Como o recebimento das vendas é modelado?
A parte do preço paga durante a obra acompanha o avanço físico, que segue uma curva S. O restante entra no repasse, alguns meses depois da entrega. Vendas feitas depois da entrega pagam a parte da obra na hora.
O resultado substitui um estudo de viabilidade?
Não. É uma conta rápida para triagem de terrenos e produtos. Um estudo completo detalha curva de vendas, custos por etapa, tributação, financiamento, cenários e riscos.
Por que a TIR pode aparecer como indefinida?
Quando o fluxo de caixa não troca de sinal (por exemplo, prejuízo em todos os cenários), não existe taxa que zere o valor presente. Nesse caso, olhe o lucro, a margem e o ponto de equilíbrio.
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