RET na incorporação: alíquota de 4%, RET 1% do MCMV e comparação com o Lucro Presumido

O RET (Regime Especial de Tributação) é um regime opcional em que a incorporadora paga IRPJ, CSLL, PIS e Cofins de forma unificada, com alíquota de 4% sobre a receita mensal recebida de cada incorporação. Para usar, o empreendimento precisa estar submetido ao patrimônio de afetação. Em projetos de interesse social para a Faixa Urbano 1 do Minha Casa, Minha Vida, a alíquota cai para 1%.

Essa é a regra vigente em 2026, prevista nos arts. 1º a 11-A da Lei 10.931/2004. A partir de 2027, a reforma tributária troca PIS e Cofins por IBS e CBS, mas a lei já prevê uma transição que preserva a carga total (detalhes no fim).

O que é o RET e como ele funciona

O RET nasceu na mesma lei que trouxe as regras de patrimônio de afetação para a Lei 4.591 e funciona como incentivo para quem separa o empreendimento do restante do seu patrimônio. Em vez de apurar quatro tributos com regras diferentes, a incorporadora aplica um percentual único sobre o que recebeu no mês.

Três características definem o regime:

• É por incorporação. Cada empreendimento afetado ganha CNPJ próprio e recolhe seu próprio DARF.
• É opcional e irretratável enquanto houver créditos ou obrigações do incorporador com os compradores (art. 1º).
• É definitivo. O que foi pago não gera restituição nem compensação (art. 4º, § 2º).

A regulamentação está na Instrução Normativa RFB 2.179/2024, que revogou a antiga IN 1.435/2013. Existe também um RET para construtoras em contratos do Minha Casa, Minha Vida e do Casa Verde e Amarela, que não exige afetação. Este guia trata do RET da incorporação.

Requisito central: patrimônio de afetação

A lei exige dois passos (art. 2º): entregar o termo de opção à Receita e afetar o terreno e as acessões nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei 4.591/1964. Sem a averbação do termo de afetação na matrícula, não há RET. Entenda o regime no guia de patrimônio de afetação.

A IN 2.179/2024 (art. 5º) acrescenta outras condições:

• adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE);
• regularidade fiscal da matriz perante Receita, contribuições previdenciárias e Dívida Ativa da União;
• regularidade com o FGTS e ausência de pendências no Cadin;
• ausência de condenações definitivas por improbidade ou crime ambiental que proíbam benefícios fiscais.

Esses requisitos precisam ser mantidos durante todo o período. Se deixarem de ser cumpridos, o benefício pode ser cancelado para as unidades ainda não vendidas (art. 38).

A incorporadora pode ser uma SPE, uma empresa com vários empreendimentos ou até uma SCP, por meio do sócio ostensivo. Veja as diferenças no guia de SPE na incorporação imobiliária.

Como fazer a opção na Receita

Desde 31 de março de 2025, o pedido é feito só pela internet, no serviço Optar pelo regime especial de incorporações imobiliárias. O roteiro:

1. Averbe o termo de afetação no Registro de Imóveis.
2. Tire a certidão de ônus com a cadeia dominial, o registro da incorporação e a averbação da afetação.
3. Transmita o requerimento com a certidão anexada.
4. A Receita inscreve a incorporação no CNPJ (evento 109) e emite o ato declaratório de habilitação.

Se o mesmo empreendimento tiver unidades de 4% e de 1%, a Receita orienta a fazer dois requerimentos com o mesmo CNPJ: primeiro o de 4%, depois o de 1%.

Alíquota de 4%: como ela se divide entre os tributos

O percentual é único, mas a lei define quanto vai para cada tributo (art. 8º). A divisão importa para a repartição da receita e para casos de suspensão de exigibilidade, em que cada tributo é recolhido em DARF separado.

RET 1% no Minha Casa, Minha Vida

Desde a Lei 14.620/2023, o RET de 1% vale para construção e incorporação de imóveis residenciais de interesse social destinados a famílias com renda na Faixa Urbano 1 do Minha Casa, Minha Vida, independentemente do valor da unidade (art. 4º, §§ 8º e 9º). Unidades para outras faixas de renda no mesmo empreendimento não impedem o benefício das unidades da Faixa Urbano 1; as demais podem seguir no RET de 4%.

Pela IN 2.179/2024, a renda é verificada na assinatura do contrato de venda, com documento do agente financeiro, e mudanças posteriores não afetam o enquadramento (art. 23, § 2º). Para incorporações, os requisitos da opção são os mesmos do RET geral, inclusive a afetação.

A regra antiga, com teto de R$ 100 mil por unidade, só vale para projetos com incorporação registrada ou contrato de construção assinado até 31 de dezembro de 2018.

Base de cálculo: o que entra na receita mensal recebida

Entra no RET o total recebido na venda das unidades da incorporação, mais as receitas financeiras e variações monetárias dessa venda, como juros e correção das parcelas (art. 4º, § 1º). É regime de caixa: conta o que entrou, não o que foi vendido.

Podem ser deduzidas vendas canceladas, devoluções e descontos incondicionais (IN 2.179, art. 13, § 2º). Ficam fora do RET e são tributadas na incorporadora as demais receitas, inclusive o rendimento de aplicação financeira do caixa da obra.

Exemplo ilustrativo de um mês: R$ 900 mil de parcelas recebidas, mais R$ 30 mil de juros e correção das parcelas, menos R$ 50 mil de venda cancelada. Base de R$ 880 mil e RET de R$ 35,2 mil.

Receitas, custos e despesas da incorporação no RET não entram na apuração dos tributos das outras atividades da incorporadora. Custos indiretos são rateados entre as incorporações e as demais atividades na proporção dos custos diretos de cada uma (art. 4º, §§ 3º e 4º).

Recolhimento: DARF, código e prazo

• Vencimento: até o dia 20 do mês seguinte ao recebimento (art. 5º). Se cair em dia não útil, vai para o primeiro dia útil seguinte.
• CNPJ no DARF: o número específico da incorporação, não o da incorporadora.
• Código de receita: 4095 para o RET de 4% e 1068 para o RET de 1% (IN 2.179, arts. 16 e 26).
• Sem parcelamento: os débitos do RET não podem ser parcelados (art. 6º).
• Contabilidade: escrituração segregada para cada incorporação no RET (art. 7º).

RET x Lucro Presumido: exemplo numérico

Exemplo ilustrativo e simplificado. Prédio de 40 unidades, VGV de R$ 20 milhões, todo recebido ao longo de 3 anos (R$ 1,67 milhão por trimestre).

Premissas do Lucro Presumido: presunção de 8% (IRPJ) e 12% (CSLL) sobre a receita, conforme a Lei 9.249/1995; IRPJ de 15% mais adicional de 10% sobre o lucro presumido acima de R$ 60 mil por trimestre; CSLL de 9%; PIS e Cofins cumulativos. Pela LC 224/2025, a presunção sobe 10% (para 8,8% e 13,2%) sobre a receita que passar de R$ 1,25 milhão por trimestre.

A diferença é de R$ 489,4 mil, cerca de 2,4% do VGV. Se o lucro antes dos tributos fosse de R$ 4 milhões, o RET preservaria perto de 12% dele.

O exemplo ignora receitas financeiras, o custo de manter a afetação e o fato de o acréscimo da LC 224 valer para a CSLL só a partir do segundo trimestre de 2026. A Receita esclareceu, em perguntas e respostas sobre a LC 224/2025, que o RET de 4% não sofre o corte de 10% nos benefícios fiscais. O RET de 1% do Minha Casa, Minha Vida também ficou de fora por previsão da própria lei.

Quando o RET compensa e quando não

Costuma compensar quando:

• a margem é saudável e a receita é relevante, porque a economia frente ao Presumido fica em torno de 2 pontos percentuais da receita ou mais;
• o banco ou o investidor já exige afetação, então o custo de controle existiria de qualquer forma;
• as vendas são na planta, com recebimento distribuído ao longo da obra.

Merece cautela quando:

• o projeto é pequeno e o custo fixo de afetação, contabilidade segregada e CNPJ próprio consome a economia;
• a margem é baixa ou há risco de prejuízo, porque o RET incide sobre a receita mesmo sem lucro e não admite restituição (nesses casos, simule o Lucro Real);
• a incorporadora não consegue manter a regularidade fiscal exigida durante todo o projeto;
• não há certeza sobre a estratégia de venda, já que a opção é irretratável.

A escolha deve nascer no estudo de viabilidade, com o regime tributário como variável e não como detalhe de fechamento. Cada caso deve ser validado com contador e advogado.

O que acontece com o RET depois da entrega

Desde a Lei 13.970/2019, o RET vale até o recebimento integral das vendas de todas as unidades do memorial de incorporação, independentemente da data da venda (art. 11-A). Unidades vendidas depois do habite-se continuam no RET.

A extinção da afetação pela averbação da construção e pelo registro dos títulos dos compradores não encerra o RET (Lei 4.591, art. 31-E, § 3º). Quando todos os créditos e obrigações com os adquirentes terminarem, a incorporadora pede a baixa do CNPJ da incorporação (IN 2.179, art. 36).

O que muda com a reforma tributária

A LC 214/2025 já definiu a transição do RET:

• a partir de 1º de janeiro de 2027, o percentual do RET na Lei 10.931 passa a 1,92% (IRPJ e CSLL) e 0,47% no interesse social, porque PIS e Cofins deixam de existir;
• para incorporações afetadas com opção pelo RET efetivada antes de 1º de janeiro de 2029, a lei permite recolher IBS e CBS de forma unificada, a 2,08% da receita mensal recebida (0,53% no interesse social), conforme o art. 485.

Somados, os percentuais reproduzem os 4% e 1% atuais. Quem usa esse recolhimento unificado não aproveita créditos de IBS e CBS nas compras da obra nem os redutores previstos para operações com imóveis. Para projetos que vão atravessar 2027, a simulação precisa considerar as duas fases.

Como o Incorpex ajuda

Na viabilidade do Incorpex, você compara RET, Lucro Presumido e Lucro Real no mesmo projeto, marcando se o empreendimento terá patrimônio de afetação, ao lado de indicadores como TIR, VPL, payback e exposição máxima de caixa. Cenários pessimista, base e otimista e a análise de sensibilidade mostram quanto o resultado depende das premissas de venda e custo. A viabilidade sai em Excel e em lâmina PDF, pronta para levar ao contador. Conheça a viabilidade imobiliária do Incorpex.