Lucro Presumido na incorporação em 2027: como funciona e quando o RET compensa

No Lucro Presumido, a incorporadora paga IRPJ e CSLL sobre um lucro estimado por lei: 8% da receita bruta da venda dos imóveis para o IRPJ e 12% para a CSLL, com acréscimo de 10% nesses percentuais sobre a parcela da receita que passar de R$ 5 milhões no ano (LC 224/2025). Em 2027 a principal mudança é outra: PIS e Cofins deixam de existir, e as vendas novas passam a pagar IBS e CBS no regime regular, com redutores e créditos. Pela regra que entra em vigor em janeiro de 2027, o RET segue mais barato no IRPJ e na CSLL (1,92% da receita) para quem pode afetar o empreendimento.

Abaixo, as regras do Presumido na atividade imobiliária, como contabilizar, a comparação com o RET e um exemplo. O funcionamento do RET está no guia do RET na incorporação, e a transição da reforma, no artigo sobre o RET em 2027.

Como o Lucro Presumido funciona na atividade imobiliária

A apuração é trimestral, e a opção vale para o ano inteiro. Só pode optar quem teve receita bruta total de até R$ 78 milhões no ano anterior (Lei 9.718/1998, art. 13).

Receitas de uma incorporação submetida ao RET ficam fora da base do Presumido: o IRPJ e a CSLL delas são pagos só pelo percentual unificado da Lei 10.931/2004.

Reconhecimento da receita: pelo recebimento

A IN RFB 1.700/2017 permite apurar o Presumido pelo regime de competência ou de caixa (art. 215, § 9º). No regime de caixa, a receita entra na base à medida que é recebida, com controle individual de cada recebimento (art. 223). A escolha precisa valer igualmente para IRPJ e CSLL (art. 224). Para a atividade imobiliária, a legislação do imposto de renda também manda considerar como receita bruta o montante efetivamente recebido das unidades vendidas (Lei 8.981/1995, art. 30).

Na prática, isso casa o imposto com o caixa da venda na planta. O tratamento de sinal e de valores antecipados (art. 223, § 2º) deve ser alinhado com o contador.

O acréscimo da LC 224/2025

A LC 224/2025 (art. 4º, §§ 4º, VII, e 5º) elevou em 10% os percentuais de presunção sobre a parcela da receita bruta que excede R$ 5 milhões no ano. Na venda de imóveis, o IRPJ passa de 8% para 8,8% e a CSLL, de 12% para 13,2%, só sobre o excedente.

Pelas perguntas e respostas da Receita, o limite é proporcional ao período: R$ 1,25 milhão por trimestre, com ajuste nos trimestres seguintes. Receitas financeiras e ganhos de capital tributados integralmente não contam para esse limite. Em 2026, a CSLL só tem o acréscimo a partir do segundo trimestre; em 2027 as duas bases o aplicam desde janeiro. O mesmo documento informa que o RET da incorporação não é alcançado pela LC 224.

PIS e Cofins cumulativos: só nas vendas antigas

Até o fim de 2026, a incorporadora do Presumido paga PIS de 0,65% e Cofins de 3% sobre a receita, no regime cumulativo. As duas contribuições deixam de existir em 1º de janeiro de 2027, com a revogação das leis que as regem pela LC 214/2025 (art. 542).

Para vendas contratadas até 31/12/2026, porém, quem apura pelo caixa continua pagando PIS e Cofins nas parcelas recebidas depois, sem CBS sobre elas (art. 408, § 3º). Como IBS e redutores se aplicam a essas parcelas antigas envolve mais de um dispositivo da LC 214 (arts. 262, § 5º, e 408), então valide com o contador e separe no controle de recebíveis o que é venda de 2026 e o que é venda de 2027.

IBS e CBS nas vendas novas

A incorporadora do Presumido é contribuinte do regime regular. Nas vendas novas, IBS e CBS seguem o regime específico de bens imóveis da LC 214/2025: alíquota reduzida em 50% (art. 261), imposto devido a cada pagamento (art. 262), redutor de ajuste ligado ao custo do terreno, redutor social de R$ 100 mil por imóvel residencial novo e créditos nas compras. Em 2027 e 2028, o IBS é cobrado a 0,05% estadual e 0,05% municipal, e a CBS pela alíquota da União (na falta de lei específica, a de referência fixada pelo Senado) reduzida em 0,1 ponto (arts. 14, § 3º, 344 e 347), sempre com o corte de 50% das operações com imóveis. O detalhe dessas regras está no artigo sobre o RET em 2027.

Como contabilizar incorporação imobiliária

A contabilidade de uma incorporação precisa responder a três perguntas: quanto custou cada unidade, quanto já foi recebido de cada venda e qual o resultado do empreendimento. Os pontos de atenção:

• Um centro de custo, ou um CNPJ, por empreendimento. Com afetação, a lei exige escrituração contábil completa, mesmo de quem estaria desobrigado pela legislação tributária (Lei 4.591, art. 31-D, VIII). No RET, a escrituração é segregada por incorporação (Lei 10.931, art. 7º). E a LC 214 manda apurar IBS e CBS por empreendimento, vinculado a CNPJ ou CPF específico (art. 270).
• Estoque de imóveis a comercializar. Terreno, projetos, legalização e obra formam o custo, discriminado por unidade.
• Receita fiscal x receita contábil. No Presumido pelo caixa, a base fiscal segue os recebimentos. Na contabilidade societária, a receita pode ser reconhecida ao longo da obra pelo percentual de conclusão (POC), medido em geral pelo custo incorrido sobre o custo orçado, ou na entrega das chaves. A escolha depende da análise dos contratos, como orientou a CVM às companhias abertas no Ofício-Circular CVM/SNC/SEP 02/2018.
• Recebíveis por unidade. Parcelas, juros, correção, distratos (vendas canceladas saem da receita) e repasses precisam estar conciliados, porque são a base do IRPJ, da CSLL e do IBS e CBS.
• Documento fiscal de cada compra. No regime regular do IBS e da CBS, crédito e redutor dependem de nota idônea.

No Lucro Real, as regras são outras: o lucro bruto de cada unidade é apurado na venda, o custo pode incluir o orçado para concluir a obra e, na venda a prazo, o lucro é reconhecido proporcionalmente ao recebido (Decreto 9.580/2018, arts. 481 a 484).

Exemplo ilustrativo: Presumido x RET em 2027

Exemplo ilustrativo e simplificado. Uma SPE com um único empreendimento recebe R$ 6 milhões em 2027, R$ 1,5 milhão por trimestre, todos de vendas contratadas em 2027. O cálculo ignora receitas financeiras e parcelas de vendas antigas.

No ano, a diferença só em IRPJ e CSLL é de R$ 48.680, cerca de 0,8% da receita. Falta somar IBS e CBS, e aí o resultado depende de hipóteses. Veja três cenários de IBS e CBS líquidos no regime regular, já com redutores e créditos:

A coluna do meio só existe para incorporação com opção pelo RET efetivada antes de 1º de janeiro de 2029. Mesmo assim, o padrão fica claro: com afetação viável, o RET leva vantagem no IRPJ e na CSLL em qualquer cenário, e a decisão sobre IBS e CBS vira uma segunda escolha.

Quando cada regime tende a compensar

RET costuma ser o primeiro a simular quando:

• o empreendimento pode ser submetido ao patrimônio de afetação e o volume dilui o custo de controle;
• as vendas são na planta, com recebimento distribuído na obra;
• a incorporadora consegue manter a regularidade fiscal exigida durante todo o projeto.

Lucro Presumido faz sentido quando:

• a afetação não é viável ou o custo fixo dela consome a diferença, como em projetos pequenos;
• a empresa quer simplicidade e tem margem confortável acima da presunção;
• a receita é menor: com até R$ 750 mil por trimestre, não há acréscimo da LC 224 nem adicional do IRPJ, e a carga do Presumido em IRPJ e CSLL fica em 2,28% da receita, só 0,36 ponto acima do RET.

Lucro Real entra na conta quando a margem é baixa ou há risco de prejuízo, e é obrigatório acima de R$ 78 milhões de receita. Como regra de bolso, só para IRPJ e CSLL e considerando carga de 34% sobre o lucro (IRPJ com adicional e CSLL), o Real empata com os 2,73% do exemplo quando o lucro tributável é de cerca de 8% da receita, e com o RET (1,92%) quando fica perto de 5,6%.

Lembre também que, desde 2026, lucros e dividendos acima de R$ 50 mil por mês pagos por uma mesma empresa a uma mesma pessoa física sofrem retenção de 10% (Lei 9.250/1995, art. 6º-A, incluído pela Lei 15.270/2025). Isso afeta o sócio em qualquer regime.

A escolha deve sair do estudo de viabilidade, com a estrutura societária definida (veja SPE na incorporação). Este guia resume as regras que valem a partir de janeiro de 2027, segundo a legislação publicada até setembro de 2026, e não substitui a análise do caso: valide sempre com contador e advogado.

Como o Incorpex ajuda

Na viabilidade do Incorpex, você compara RET, Lucro Presumido e Lucro Real no mesmo projeto, marcando se o empreendimento terá patrimônio de afetação, e vê o efeito na TIR, no VPL e na exposição máxima de caixa. Na gestão, os recebíveis de cada unidade incluem distrato e repasse, e o fluxo de caixa realizado × projetado mostra se a receita recebida está na linha do planejado. Contratos e documentos com alerta de vencimento ajudam a manter as certidões em dia. Conheça a viabilidade imobiliária do Incorpex.