RET incorporação em 2027: o que muda com a reforma tributária e como planejar a transição

A partir de 1º de janeiro de 2027, o RET da incorporação deixa de incluir PIS e Cofins, extintos pela reforma tributária. O percentual do RET na Lei 10.931/2004 cai para 1,92% da receita mensal recebida (IRPJ e CSLL), e as incorporações afetadas com opção pelo RET efetivada antes de 1º de janeiro de 2029 podem recolher IBS e CBS de forma unificada, a 2,08%. A soma reproduz os 4% atuais, e o 1% do Minha Casa, Minha Vida vira 0,47% mais 0,53%.

Essas regras estão na Lei Complementar 214/2025, com a redação dada pela LC 227/2026, e foram repetidas no regulamento da CBS, o Decreto 12.955/2026. Requisitos, DARF e base de cálculo do regime estão no guia do RET na incorporação; aqui o foco é a transição.

Linha do tempo: o que vale em cada ano

A CBS é cobrada pela alíquota fixada pela União ou, na falta de lei específica, pela alíquota de referência fixada por resolução do Senado Federal (arts. 14, § 3º, e 18). Em 2027 e 2028, ela vale com redução de 0,1 ponto percentual (art. 347). Confira o número publicado antes de simular o regime regular.

Como fica a composição do RET

A lei não muda a carga total do RET para quem entra no recolhimento unificado. Ela troca a parte de PIS e Cofins pela de IBS e CBS.

O percentual de 1,92% e o de 0,47% constam da nova redação dos arts. 4º e 8º da Lei 10.931/2004, dada pelo art. 510 da LC 214 com efeitos a partir de 2027. Os 2,08% e 0,53% vêm do art. 485.

O valor pago a título de IBS e CBS é repartido entre a CBS e as parcelas estadual e municipal do IBS na proporção das alíquotas de referência (art. 485, § 8º). Em 2027 e 2028, as alíquotas de referência do IBS para essa divisão são as de teste, 0,05% e 0,05% (art. 344, IV), então quase todo o valor vai para a CBS. Isso não altera o custo da incorporadora, só o destino do dinheiro.

Quem tem direito ao recolhimento unificado

O art. 485 exige duas condições:

1. Incorporação submetida ao patrimônio de afetação, nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei 4.591/1964.
2. Opção pelo RET pedida e efetivada antes de 1º de janeiro de 2029. Pela Lei 10.931 (art. 2º), a opção se efetiva com a entrega do termo de opção à Receita e com a afetação do terreno e das acessões.

Cumpridas as duas, a incorporadora pode optar pelo recolhimento unificado. O Decreto 12.955/2026 (art. 461) deixa claro que essa opção é irretratável.

Na prática, o marco de 2029 depende do cartório. A afetação precisa estar averbada na matrícula, o que pressupõe incorporação registrada, antes do pedido à Receita. Quem pretende lançar no fim de 2028 deve começar cedo. O passo a passo da averbação está no guia de patrimônio de afetação.

Os quatro cenários possíveis

A lei trata o recolhimento unificado como faculdade (“pode optar”). Se o segundo cenário for vantajoso no seu caso, confirme com o contador como a Receita vai operacionalizar essa escolha.

As regras do recolhimento unificado de 2,08%

A simplicidade tem um preço. Pelo art. 485 da LC 214:

• Exclusividade: a opção afasta qualquer outra forma de incidência de IBS e CBS sobre aquela incorporação (§ 1º).
• Sem créditos: a incorporadora não se credita de IBS e CBS nas compras destinadas à incorporação afetada (§ 2º). Créditos de custos indiretos rateados para ela precisam ser estornados (§ 6º).
• Sem redutores: não há dedução do redutor de ajuste nem do redutor social na venda das unidades (§ 3º).
• Comprador empresa sem crédito: o adquirente do regime regular não toma crédito na compra, mas o imóvel ganha redutor de ajuste como se tivesse sido comprado de não contribuinte (§§ 4º e 5º).
• Resto da Lei 10.931: segue valendo no que não conflitar com o art. 485 (§ 7º). O regulamento da CBS exige, por exemplo, escrituração contábil segregada para cada incorporação no regime (Decreto 12.955/2026, art. 461, § 8º).

Para unidades residenciais vendidas a pessoas físicas, a falta de crédito do comprador não pesa. Em salas, lojas e lajes corporativas vendidas a empresas do regime regular, ela pode entrar na negociação de preço.

Vendas feitas até 2026 e recebidas depois

Boa parte das incorporações vai atravessar 2027 com parcelas de vendas antigas a receber. O art. 408 da LC 214 trata disso:

• Para operações ocorridas até 31/12/2026 em que PIS e Cofins são cobrados pelo regime de caixa, as contribuições continuam devidas no recebimento, mesmo depois de extintas, e não se cobra CBS sobre esses recebimentos (§ 3º).
• A exceção são os regimes opcionais dos arts. 485 a 487: quem usa o recolhimento unificado paga a CBS nele e deixa de pagar PIS e Cofins sobre esses valores (§ 2º e § 3º, III).

Ou seja, na incorporação com opção pelo art. 485, o recebimento de 2027 em diante entra nos 2,08%, mesmo que a venda seja de 2026. Como apurar PIS e Cofins residuais sem essa opção é ponto para validar com o contador. Vale também conferir se a Receita já adaptou a IN RFB 2.179/2024 e os códigos de DARF à regra de 2027.

Fora do regime unificado: como IBS e CBS incidem na incorporação

Quem não tiver ou não quiser o art. 485 segue o regime específico de bens imóveis da LC 214 (arts. 251 a 270). Os pontos que mais pesam na incorporação:

• Alíquota reduzida em 50% para operações com imóveis (art. 261).
• Imposto devido a cada pagamento do comprador (art. 262), com juros e correção das parcelas na base (art. 255, § 1º).
• Redutor de ajuste (arts. 257 e 258): em regra, o valor de aquisição do terreno. Para imóveis em construção em 31/12/2026, soma o terreno e os custos adquiridos antes de 2027, atualizados pelo IPCA. ITBI, laudêmio, outorga onerosa e outras contrapartidas urbanísticas também entram (§ 6º).
• Redutor social de R$ 100 mil por imóvel residencial novo, usado uma única vez e corrigido pelo IPCA (art. 259). Na incorporação, é deduzido proporcionalmente em cada parcela (art. 262, § 4º).
• Créditos de IBS e CBS pagos nas compras, com possibilidade de ressarcimento do saldo credor na conta do patrimônio de afetação até a conclusão da obra (art. 262, §§ 2º e 3º).
• Apuração por empreendimento, vinculada a CNPJ específico (art. 270).
• Permuta sem incidência, exceto sobre a torna (art. 252, § 2º, I).

Exemplo numérico simplificado

Exemplo ilustrativo e simplificado. Não substitui a apuração do contador.

Parte 1: o mesmo mês antes e depois da virada. Uma incorporação no RET recebe R$ 1 milhão de parcelas no mês. O cálculo ignora o ano de teste de 2026.

Parte 2: unificado x regime regular. Para ver o efeito dos redutores, compare três unidades residenciais novas. As premissas são hipotéticas: alíquota efetiva de IBS e CBS de 12% já com a redução de 50% (patamar escolhido só para o exercício, não é a alíquota da lei), redutor de ajuste de 15% do preço, créditos de 3% do preço e redutor social de R$ 100 mil sem correção.

A leitura é qualitativa: como o redutor social é fixo por unidade, ele pesa mais no produto econômico. Quanto maior o ticket e menor o crédito de insumos, mais o valor fixo de 2,08% tende a ganhar. Na vida real, a alíquota efetiva muda ano a ano (o IBS é quase simbólico em 2027 e 2028 e só chega ao patamar cheio em 2033), e crédito, redutor de ajuste e ritmo de recebimento variam por projeto.

Como se preparar em 2027 e 2028

1. Mapeie as incorporações. Quais já têm RET, quais serão lançadas até o fim de 2028 e quais ficam para depois.
2. Antecipe registro e afetação dos projetos que podem precisar da opção antes de 1º de janeiro de 2029.
3. Simule os dois caminhos de IBS e CBS por projeto, com o mix de preços, o perfil de comprador e o crédito esperado de insumos.
4. Revise contratos e tabelas de preço, principalmente em produtos vendidos a empresas.
5. Organize notas fiscais e centros de custo por empreendimento, porque crédito e redutor dependem de documento idôneo.
6. Acompanhe a regulamentação da Receita e do Comitê Gestor do IBS.

A escolha do regime deve nascer no estudo de viabilidade, com o tributo como premissa e não como ajuste final. Este texto resume a legislação vigente em setembro de 2026 e não substitui a análise do caso concreto: valide cada decisão com contador e advogado.

Como o Incorpex ajuda

A transição da reforma tributária mexe em premissas que a maioria das planilhas trata como fixas. Na viabilidade do Incorpex, o mesmo projeto roda em RET, Lucro Presumido e Lucro Real, e os cenários e a análise de sensibilidade mostram quanto TIR, VPL e exposição máxima de caixa se movem se a carga efetiva ficar acima ou abaixo do esperado. Na gestão, cada empreendimento mantém separados seus recebíveis, distratos, repasses e documentos com alerta de vencimento, o que facilita fechar a conta de cada projeto durante a transição. Para testar o próximo projeto com especialistas, peça o diagnóstico de viabilidade gratuito.