Distrato imobiliário é o desfazimento do contrato de compra de um imóvel na planta antes da conclusão do negócio. Pela Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), se quem desiste é o comprador, a incorporadora pode reter a comissão de corretagem e uma multa de até 25% do valor pago, ou de até 50% quando o empreendimento tem patrimônio de afetação. O saldo volta corrigido pelo índice do contrato: até 30 dias após o habite-se, com afetação, ou em parcela única depois de 180 dias do distrato, sem afetação.
A lei incluiu os arts. 35-A, 43-A e 67-A na Lei 4.591/1964. Este guia detalha o art. 67-A do ponto de vista de quem compra e de quem incorpora. O panorama da lei de incorporações está no guia da Lei 4.591.
Distrato, resolução ou arrependimento: qual é o seu caso?
Nem toda saída do contrato segue a mesma regra. O que define a conta é quem deu causa ao desfazimento.
| Situação | Quem dá causa | O que acontece | Base legal (Lei 4.591) |
|---|---|---|---|
| Arrependimento em até 7 dias, com contrato assinado em estande ou fora da sede | Comprador | Devolução de tudo, inclusive a corretagem | Art. 67-A, §§ 10 a 12 |
| Desistência (distrato) ou inadimplência do comprador | Comprador | Retenção da corretagem e de multa de até 25% (até 50% com afetação) | Art. 67-A, caput e § 5º |
| Atraso de entrega além da tolerância de 180 dias | Incorporadora | Devolução integral e multa contratual em até 60 dias | Art. 43-A, § 1º |
| Quadro-resumo incompleto e não corrigido em 30 dias | Incorporadora | Justa causa para rescisão pelo comprador | Art. 35-A, § 1º |
| Acordo entre as partes | Ambos | Condições livremente negociadas no instrumento de distrato | Art. 67-A, § 13 |
O arrependimento precisa ser comprovado por carta registrada com aviso de recebimento, e o prazo conta da data de postagem (§ 11). Passados os 7 dias, o contrato é irretratável (§ 12).
O que a incorporadora pode reter no distrato
Quando o desfazimento é por iniciativa ou inadimplência do comprador, o art. 67-A permite deduzir, cumulativamente, das quantias pagas diretamente ao incorporador:
- A comissão de corretagem, integralmente.
- A pena convencional (multa), limitada a 25% da quantia paga. A incorporadora não precisa provar prejuízo para cobrá-la (§ 1º).
- Até 50% de multa se a incorporação estiver submetida ao patrimônio de afetação (§ 5º).
Se a unidade já estava disponível para o comprador, entram também (§ 2º):
- impostos do imóvel, como o IPTU;
- condomínio e contribuições a associações de moradores;
- fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, proporcional aos dias;
- demais encargos e despesas previstos no contrato.
Há dois freios importantes. Descontos e retenções ficam limitados ao que o comprador efetivamente pagou, exceto a fruição (§ 4º). E, se o comprador trouxer um substituto aceito pela incorporadora, com cadastro e capacidade financeira aprovados, a multa não incide (§ 9º).
As consequências do distrato também precisam estar no quadro-resumo, em negrito, com assinatura específica do comprador junto a essas cláusulas (art. 35-A, VI e § 2º). Contrato mal redigido enfraquece a retenção.
Prazos de devolução
| Situação | Prazo para devolver | Correção |
|---|---|---|
| Incorporação com patrimônio de afetação | Até 30 dias após o habite-se | Índice de correção do contrato |
| Incorporação sem afetação | Parcela única, após 180 dias do desfazimento | Índice de correção do contrato |
| Unidade revendida antes desses prazos | Até 30 dias da revenda | Índice de correção do contrato |
| Atraso da obra além de 180 dias e resolução pelo comprador | Até 60 dias da resolução, com devolução integral e multa | Índice de correção do contrato |
Como o índice costuma ser o INCC durante a obra, vale entender a regra no guia sobre INCC no imóvel na planta. Para atualizar os valores pagos mês a mês, use a calculadora de INCC.
Se a obra atrasar, o comprador que prefere manter o contrato recebe, na entrega, indenização de 1% ao mês sobre o valor pago, e essa multa não se soma à da resolução (art. 43-A, §§ 2º e 3º).
Exemplo ilustrativo: quanto o comprador recebe de volta
Exemplo ilustrativo. Apartamento de R$ 500 mil. O comprador pagou R$ 80 mil à incorporadora, valor já atualizado pelo índice do contrato. Desse total, R$ 20 mil correspondem à corretagem, paga por meio da incorporadora. O contrato prevê a multa máxima permitida.
| Item | Sem afetação | Com afetação | Sem afetação, unidade entregue há 6 meses |
|---|---|---|---|
| Valor pago (atualizado) | R$ 80.000 | R$ 80.000 | R$ 80.000 |
| Corretagem | R$ 20.000 | R$ 20.000 | R$ 20.000 |
| Multa (25% ou 50% do valor pago) | R$ 20.000 | R$ 40.000 | R$ 20.000 |
| Fruição (0,5% x R$ 500 mil x 6 meses) | não se aplica | não se aplica | R$ 15.000 |
| Total retido | R$ 40.000 | R$ 60.000 | R$ 55.000 |
| Valor devolvido | R$ 40.000 | R$ 20.000 | R$ 25.000 |
| Quando | Parcela única após 180 dias | Até 30 dias após o habite-se | Parcela única após 180 dias |
Em qualquer coluna, se a unidade for revendida antes, o saldo sai em até 30 dias da revenda. No terceiro caso, IPTU e condomínio em aberto também podem ser descontados. Se a corretagem foi paga direto ao corretor, fora dos valores pagos à incorporadora, a conta muda: confira o contrato com um advogado.
Comprei apartamento na planta e quero desistir: o que fazer
- Leia o quadro-resumo. Veja a multa prevista, o índice de correção, os prazos de devolução e se o empreendimento tem afetação (o número do registro do memorial e o cartório também constam dele).
- Confira se ainda cabe arrependimento. Se o contrato foi assinado em estande ou fora da sede há menos de 7 dias, envie carta registrada com aviso de recebimento.
- Verifique falhas da incorporadora. Atraso além da tolerância ou quadro-resumo incompleto mudam o jogo a favor do comprador.
- Avalie alternativas ao distrato. Cessão do contrato, comprador substituto, renegociação de parcelas ou troca de unidade podem sair mais barato do que a multa.
- Veja se já existe financiamento bancário ou alienação fiduciária. A regra de devolução do art. 67-A trata do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador. Com alienação fiduciária registrada, o STJ fixou que a resolução por inadimplência segue a Lei 9.514/1997, com leilão, e não o Código de Defesa do Consumidor (Tema 1.095).
- Formalize tudo por escrito e confira o cálculo da devolução antes de assinar.
E se for um lote, e não um apartamento?
A mesma Lei 13.786/2018 criou regras próprias para loteamentos, no art. 32-A da Lei 6.766/1979. Na resolução por fato imputado ao comprador do lote, podem ser descontados a fruição de até 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, a multa e as despesas administrativas limitadas a 10% do valor atualizado do contrato, encargos de atraso, IPTU e taxas do lote e a corretagem integrada ao preço. A devolução é feita em até 12 parcelas mensais, que começam até 180 dias após o prazo de conclusão das obras do loteamento ou até 12 meses após a rescisão, se as obras já estiverem concluídas. Casas vendidas junto com o lote, quando caracterizam incorporação, seguem a Lei 4.591.
Contratos antigos
Contratos anteriores à lei seguem outra lógica. O STJ decidiu que a Lei 13.786/2018 não se aplica diretamente a contratos celebrados antes de sua vigência, por causa da irretroatividade das leis. Esses casos seguem o contrato e a jurisprudência da época.
A visão da incorporadora: o distrato no caixa
Para quem incorpora, o distrato não é só uma unidade de volta ao estoque. Ele mexe em três frentes ao mesmo tempo:
- Caixa: sai a devolução e some o fluxo futuro de parcelas daquela unidade. Com afetação, a devolução fica para depois do habite-se, o que protege o caixa da obra.
- Vendas e financiamento: o banco do plano empresário acompanha o percentual vendido, e distratos podem atrasar liberações. A revenda da unidade também encurta o prazo de devolução para 30 dias.
- Tributos: no RET, vendas canceladas saem da base de cálculo do mês. Veja os detalhes no guia do RET.
A retenção de até 50% só existe com patrimônio de afetação. É mais um argumento para avaliar o regime, explicado no guia de patrimônio de afetação.
Como reduzir distratos
Distrato raramente nasce no dia do pedido. Ele costuma ser anunciado por sinais que dá para acompanhar:
- Venda com crédito analisado. Simule, já na venda, se o comprador terá renda para o financiamento na entrega das chaves. É no repasse que a capacidade de pagamento é testada de verdade.
- Contrato claro. Quadro-resumo completo, índice de correção explicado e projeção do saldo devedor evitam o susto no fim da obra.
- Transparência da obra. Comprador que acompanha andamento, fotos e documentos tem menos motivo para desconfiar do empreendimento.
- Cobrança próxima. Atraso de parcela é o primeiro alerta. Renegociar cedo, por instrumento próprio, é permitido pela lei (§ 13).
- Saídas organizadas. Facilitar cessão e comprador substituto preserva a venda e evita a multa.
- Repasse planejado. Comece a análise bancária dos compradores meses antes do habite-se.
Este conteúdo é informativo e resume a lei vigente em setembro de 2026. Cada contrato tem particularidades, então valide o caso concreto com advogado e, nos efeitos fiscais, com contador.
Como o Incorpex ajuda
No Incorpex, os recebíveis de cada unidade incluem distrato e repasse, e o fluxo de caixa realizado × projetado mostra na hora o efeito de um desfazimento no empreendimento. Contratos e documentos têm alerta de vencimento, o que ajuda a não perder prazos. Pelo portal do comprador, cada cliente acompanha andamento da obra, fotos, documentos e parcelas, sem ver os números financeiros do projeto. Para testar como distratos afetam a viabilidade do próximo lançamento, peça o diagnóstico de viabilidade gratuito.
Perguntas frequentes
A Lei do Distrato vale para contratos assinados antes de 2018?
Não. O STJ entendeu que a Lei 13.786/2018 não se aplica a contratos celebrados antes de sua vigência, em respeito ao ato jurídico perfeito. Esses contratos seguem o que foi pactuado e a jurisprudência anterior, e o caso deve ser analisado por um advogado.
A multa de 50% vale automaticamente quando o empreendimento tem patrimônio de afetação?
Não. Os 50% são o teto que a lei admite quando há afetação. A multa precisa estar prevista no contrato, destacada no quadro-resumo e com anuência específica do comprador, que assina junto às cláusulas sobre as consequências do desfazimento (Lei 4.591, art. 35-A, § 2º).
Posso vender meu contrato em vez de fazer o distrato?
Em geral, sim, por meio de cessão de direitos com anuência da incorporadora. Se o comprador substituto assumir o contrato e tiver cadastro e capacidade financeira aprovados, a lei afasta a multa contratual (art. 67-A, § 9º).
Quem paga IPTU e condomínio no distrato?
O comprador só responde por impostos do imóvel, condomínio, fruição e demais encargos se a unidade já estava à disposição dele. Esses débitos podem ser compensados com o valor a devolver (art. 67-A, §§ 2º e 3º).
Conteúdo informativo. Regras jurídicas e tributárias mudam e cada empreendimento tem particularidades: valide as decisões com seu contador e advogado.