Medição de obra: como fazer, boletim de medição e liberação do financiamento

Medição de obra é o levantamento, em campo, das quantidades de serviço executadas em um período, convertidas em percentual de avanço e em valor. Ela é a base para pagar empreiteiros, apurar o avanço físico da obra e, em obras financiadas, liberar os recursos do banco. O documento que registra esse levantamento, item por item, é o boletim de medição.

Uma medição bem feita responde a quatro perguntas de uma vez: quanto pagar a cada contratado, quanto a obra avançou, quanto o banco deve liberar e o que informar a sócios, investidores e compradores. Uma medição mal feita erra as quatro.

O que é medição de obra

Medir é comparar o que está pronto com um critério combinado antes. O critério diz o que conta como executado: alvenaria medida só com o pano completo, laje contada depois de concretada, instalação considerada pronta depois de testada. Sem critério escrito, a medição vira estimativa, e cada parte estima a seu favor.

Quem mede costuma ser o engenheiro ou fiscal da contratante, junto com um representante da empresa contratada. Quando a incorporadora contrata a construção de terceiros, a medição é o principal instrumento de controle sobre quem executa, como mostra o artigo sobre a diferença entre incorporadora e construtora.

Medição física x medição financeira

As duas saem do mesmo levantamento, mas respondem a perguntas diferentes:

Atenção a uma terceira grandeza que costuma ser confundida com as duas: o custo realizado, que é o que a incorporadora efetivamente gastou. Adiantamentos, material comprado e ainda não aplicado e pagamentos em atraso fazem o gasto se descolar do valor medido. Comparar os dois é o que revela estouro de custo.

Como fazer medição de obra, passo a passo

1. Defina critérios e itens antes da obra. Os itens da medição devem ser os mesmos do orçamento e do cronograma, senão a medição não conversa com a curva S.
2. Fixe uma data de corte. Sempre o mesmo dia do mês. Medir no dia 20 em um mês e no dia 5 no outro distorce o avanço.
3. Levante em campo. Quantidades por pavimento, frente ou ambiente, com fotos datadas dos pontos medidos.
4. Confira com projeto e diário de obra. O diário mostra o que foi feito em cada dia, quem estava no canteiro e o que impediu o trabalho.
5. Preencha o boletim de medição. Quantidade do período, acumulado e saldo de cada item.
6. Aprove. A contratada confere, a fiscalização valida e a incorporadora aprova. Só então a contratada emite a nota fiscal.
7. Lance o resultado. O físico vai para o cronograma e a curva S; o financeiro, para contas a pagar e para o fluxo de caixa.

Boletim de medição: o que deve conter

Não há um modelo único obrigatório para obras privadas; o formato costuma estar no contrato. Os campos típicos são:

• Identificação: obra, contrato, contratada, número do boletim, período e data de corte.
• Itens: código, descrição e unidade, iguais aos do orçamento contratado.
• Quantidades: contratada, acumulada até o boletim anterior, executada no período, acumulada atual e saldo a executar.
• Valores: preço unitário, valor do período e valor acumulado.
• Descontos: retenções contratuais, adiantamentos a abater e retenções tributárias aplicáveis, conforme orientação do contador.
• Valor líquido a pagar.
• Evidências: fotos, trechos do diário de obra, ensaios quando houver.
• Aprovações: quem mediu, quem conferiu e quem aprovou, com datas.

Exemplo: boletim de medição da alvenaria no mês 10

Exemplo ilustrativo, na mesma obra de 18 meses e R$ 9 milhões usada no artigo sobre cronograma físico-financeiro de obra. A etapa de alvenaria e vedações vale R$ 1.050.000 e foi contratada por empreitada a preço unitário, com três itens:

Com uma retenção contratual hipotética de 5% (R$ 7.875), o valor líquido do boletim é R$ 149.625.

O que o boletim mostra além do pagamento:

• Avanço da etapa no mês: R$ 157.500 ÷ R$ 1.050.000 = 15%. O cronograma previa 14% para o mês 10, então a equipe até superou o mês.
• Avanço acumulado: R$ 423.900 medidos até agora (3.780 × R$ 95 + 960 × R$ 45 + 180 × R$ 120), ou 40,4% da etapa. O cronograma previa 50% até o mês 10. A etapa começou atrasada e ainda está 9,6 pontos atrás.
• Contribuição para a obra: R$ 157.500 ÷ R$ 9.000.000 = 1,75 ponto percentual de avanço físico no mês, vindo só da alvenaria.

Com que frequência medir

O padrão é mensal, com a mesma data de corte, porque é o ciclo do fluxo de caixa, dos pagamentos e das liberações do banco. Contratos só de mão de obra às vezes usam medição quinzenal, para não pesar no caixa do empreiteiro. O que não funciona é medir quando alguém pede dinheiro: medição fora do calendário quase sempre é adiantamento disfarçado.

Vale alinhar a data de corte interna com o calendário de vistorias do banco. Assim, a medição da incorporadora e a do banco olham para a mesma obra no mesmo momento.

Medição por empreitada x por administração

A forma de medir muda conforme o regime de contratação:

A Lei 4.591/1964 trata desses regimes quando a construção integra a incorporação. Na empreitada, o preço pode ser fixo ou reajustável por índices previstos no contrato, e a comissão de representantes fiscaliza o andamento da obra (art. 55). Na administração, também chamada de preço de custo, o custo integral da obra é dos adquirentes, e as faturas e recibos são emitidos em nome do condomínio dos contratantes (art. 58). A comissão examina os balancetes do construtor (art. 61), e a estimativa de custo deve ser revista pelo menos a cada seis meses (art. 60). O enquadramento de cada contrato deve ser validado com advogado.

Medição para liberação do banco

No financiamento à produção, quem manda no dinheiro é a medição do banco. No Plano Empresário da Caixa, segundo a página oficial, os recursos são liberados mensalmente após a medição pela engenharia, conforme o cronograma de obras. No Apoio à Produção, os financiamentos dos compradores são liberados conforme as contratações e o percentual de execução da obra.

Na prática, isso tem três consequências:

• A diferença de critério vira diferença de caixa. Exemplo ilustrativo: se a medição interna aponta R$ 480 mil executados no mês e a engenharia do banco reconhece R$ 430 mil, a liberação é calculada sobre os R$ 430 mil. Com um financiamento hipotético de 80% do custo, são R$ 40 mil a menos no mês, que saem do caixa da incorporadora até a próxima vistoria.
• Os critérios precisam ser alinhados antes da primeira liberação. Pergunte à engenharia do banco como ela trata material estocado, serviços parcialmente executados e adiantamentos.
• O cronograma aprovado é a régua. As etapas da medição interna devem ser as mesmas do cronograma entregue ao banco. Mudanças de cronograma costumam exigir análise do banco; na linha de construção individual, por exemplo, a Caixa informa que qualquer alteração de cronograma deve ser aprovada por ela.

Os efeitos das liberações no fluxo de caixa e na TIR estão no artigo sobre plano empresário e financiamento à produção.

Erros comuns na medição de obra

• Medir a olho. Percentual estimado sem levantamento de quantidades, ou sem critério escrito.
• Pagar à frente da medição. Se é adiantamento, registre como adiantamento e abata nos boletins seguintes.
• Contar material entregue como serviço executado. Material no canteiro não é avanço físico.
• Mudar a data de corte. Cada mês passa a ter um tamanho diferente, e a curva perde o sentido.
• Itens que não batem com o orçamento. A medição até paga o contratado, mas não alimenta a curva S nem o valor agregado.
• Não guardar evidências. Sem fotos datadas e diário, a medição não se sustenta diante de sócios, investidores, comissão de representantes ou banco.
• Ignorar o saldo. Acumulado acima do contratado é sinal de aditivo não formalizado ou erro de levantamento.
• Não conciliar com o banco. Divergência que se repete todo mês é problema de critério, não de sorte.

Da medição à curva S

A medição é o que transforma a curva S realizada em dado, e não em opinião. O percentual medido de cada etapa, multiplicado pelo peso dela no orçamento, dá a contribuição da etapa para o avanço da obra; somando as etapas, sai o físico realizado do mês. No exemplo, os 15% medidos na alvenaria viram 1,75 ponto de avanço da obra. Como esse realizado é comparado com a linha de base, e como ler SPI e atraso em meses, está no guia de curva S de obra.

Como o Incorpex ajuda

No Incorpex, as medições ficam registradas no projeto do empreendimento, junto com o cronograma, o diário de obra e as fotos que sustentam cada levantamento. Quando o ritmo muda, a reprogramação preserva a linha de base, e o fluxo de caixa realizado x projetado mostra o efeito no caixa. Compradores e investidores acompanham o andamento e as fotos pelo portal, sem que o comprador veja os números financeiros do projeto. Veja como funciona o acompanhamento de obra do Incorpex.