INCC no imóvel na planta: o que é, até quando pode ser cobrado e como calcular

O INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) é o índice da FGV que mede a variação do custo de materiais, serviços e mão de obra na construção de residências, e por isso é o mais usado para corrigir as parcelas de imóvel na planta. Em regra, ele vale durante a obra, até o marco que o contrato define, como o habite-se ou a entrega das chaves. Se a obra atrasar além do prazo e da tolerância, o STJ entende que o INCC deve ser trocado pelo IPCA, salvo se o INCC for menor.

Para saber quanto a sua parcela subiu, use a calculadora de INCC do Incorpex, que corrige valores pelo INCC-DI ou pelo INCC-M entre dois meses com as séries oficiais. Abaixo estão a lógica da correção, os limites que a lei e a jurisprudência impõem e um exemplo passo a passo.

O que é o INCC?

O INCC é calculado pelo FGV IBRE, o Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas. Nasceu no Rio de Janeiro, na década de 1950, como o primeiro índice criado para acompanhar os preços da construção de residências no Brasil, e depois ganhou abrangência nacional.

A pesquisa é mensal, cobre sete capitais (São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Brasília, Porto Alegre, Recife e Salvador) e acompanha dois grandes grupos de custo:

• Materiais, equipamentos e serviços: cimento, vergalhões, blocos, tubos, aluguel de máquinas e outros insumos da obra.
• Mão de obra: o custo do trabalho no canteiro.

Desde julho de 2023, o índice considera padrões construtivos diferentes (econômico, médio e alto). O INCC também compõe os índices gerais de preços da FGV, como o IGP-M e o IGP-DI.

INCC-M, INCC-DI e INCC-10: qual a diferença?

As versões medem a mesma coisa. O que muda é a janela de coleta de preços e, por consequência, a data de divulgação. As duas mais usadas em contratos de imóvel na planta são estas:

Existe ainda o INCC-10, com coleta do dia 11 do mês anterior ao dia 10 do mês de referência. Como as janelas são diferentes, o INCC-M e o INCC-DI dão resultados um pouco distintos no mesmo período. Na conferência, use sempre a versão escrita no seu contrato.

Por que o imóvel na planta é corrigido pelo INCC?

Quem compra na planta paga, ao longo da obra, por um imóvel que ainda vai ser construído. O preço foi fixado no lançamento, mas o custo de construir muda até a entrega. O INCC acompanha justamente esse custo, então a correção mantém o valor das parcelas alinhado ao que é gasto para erguer o prédio.

Tecnicamente, quem vende a unidade e recebe as parcelas é a incorporadora, que pode ou não ser a mesma empresa que executa a obra. Na linguagem do dia a dia, as duas viram “a construtora”. A diferença de papéis está explicada no artigo sobre incorporadora e construtora.

A lei admite esse tipo de cláusula. A Lei 10.931/2004, no art. 46, permite reajuste com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais, em contratos de comercialização de imóveis com prazo mínimo de 36 meses. O INCC é um índice setorial. Em contratos com prazo menor, a periodicidade da correção segue outras regras e deve ser conferida com um advogado.

Até quando a construtora pode cobrar INCC?

Resposta curta: durante a fase de obra prevista no contrato, até o marco que o próprio contrato define. Depois disso, ou se a obra atrasar além da tolerância, o índice muda. São três situações.

Enquanto a obra está no prazo

A correção pelo INCC vale desde a data-base do contrato até o marco final escrito nele: o habite-se, a entrega das chaves ou o repasse do financiamento, conforme o caso. O próprio STJ registra que, durante o prazo regular de construção, a atualização monetária pelo INCC é permitida.

Desde a Lei 13.786/2018, o contrato precisa começar com um quadro-resumo que informe os índices de correção e, quando houver mais de um, o período de aplicação de cada um (art. 35-A, V, da Lei 4.591/1964). É ali que está a resposta exata para o seu caso. Os demais itens obrigatórios estão no guia da Lei 4.591 na incorporação imobiliária.

Depois do habite-se ou das chaves

Terminada a fase de obra, deixa de existir o motivo para usar um índice de custo da construção. A partir daí, há dois caminhos comuns:

• Financiamento bancário: o banco paga o saldo à incorporadora (o repasse) e o comprador passa a pagar ao banco, com o indexador e os juros do contrato bancário.
• Parcelamento direto com a incorporadora: as parcelas após as chaves costumam ser corrigidas por um índice geral, como IPCA ou IGP-M, em geral somado a juros.

Os dois dependem do que foi assinado. Se o seu contrato mantém o INCC depois das chaves, vale ler a cláusula com calma e, de preferência, com um advogado.

E se a obra atrasar?

Primeiro, a tolerância. O art. 43-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018, permite entregar o imóvel até 180 dias corridos depois da data prevista, sem multa e sem direito de rescisão para o comprador, desde que essa tolerância esteja pactuada de forma clara e destacada. Dentro desse período, a correção pelo INCC segue como no contrato.

Passado o prazo com a tolerância, o STJ tem posição firme sobre a correção:

• A correção não para. O atraso não suspende a correção monetária do saldo devedor, porque ela apenas recompõe o valor da moeda.
• O índice muda. O INCC deve ser substituído pelo IPCA, o índice oficial de inflação calculado pelo IBGE, salvo se o INCC for menor. Na prática, vale o que for mais favorável ao comprador.

A Terceira Turma decidiu assim em 2014, no REsp 1.454.139/RJ. Em 2019, a Segunda Seção fixou a tese em recurso repetitivo no Tema 996 (REsp 1.729.593/SP), que também considerou ilícito cobrar juros de obra depois do prazo de entrega, incluída a tolerância.

Um detalhe importante: as teses do Tema 996 foram fixadas para imóveis do Minha Casa, Minha Vida (faixas 1,5, 2 e 3). O próprio acórdão, porém, registra que as duas Turmas do STJ que julgam direito privado já adotavam a troca do INCC pelo IPCA em compras na planta.

Além da troca de índice, se o comprador mantiver o contrato, a Lei 4.591 prevê indenização de 1% do valor pago por mês de atraso (art. 43-A, § 2º).

Cada caso tem detalhes: a causa do atraso, a redação do contrato, o tipo de financiamento. Quem está com a obra atrasada deve levar o contrato e o extrato de correção a um advogado antes de concluir qualquer coisa.

Como calcular o INCC de um imóvel na planta

A correção é composta: cada mês aplica a sua variação sobre o valor já corrigido no mês anterior. Por isso as porcentagens não se somam; os fatores se multiplicam.

A fórmula do fator acumulado

Fator acumulado = (1 + v₁) × (1 + v₂) × … × (1 + vₙ)

Nessa fórmula, v é a variação mensal do INCC em forma decimal (0,50% vira 0,005). Depois:

Valor corrigido = valor original × fator acumulado

Entram na conta os meses de índice previstos no contrato, do primeiro até o mês de índice que corresponde à parcela. Quem tiver os números-índice em vez das variações chega ao mesmo resultado dividindo o índice do mês final pelo índice do mês-base, o que equivale a multiplicar as variações dos meses seguintes ao mês-base até o mês final.

Exemplo: parcela de R$ 5.000 corrigida por seis meses

Exemplo ilustrativo. As variações abaixo são hipotéticas, escolhidas só para mostrar a conta; não são dados reais do INCC.

Em seis meses, o fator acumulado é 1,028317, uma correção de 2,83%. A parcela de R$ 5.000 passa a R$ 5.141,58. Somando as porcentagens (2,80%), daria R$ 5.140,00. A diferença é pequena em seis meses, mas cresce ao longo de uma obra inteira e sobre o saldo devedor todo: aplicado a um saldo hipotético de R$ 300 mil, o mesmo fator acrescentaria cerca de R$ 8,5 mil.

O contrato também pode definir quantas casas decimais usar no fator, o que explica diferenças de centavos entre a sua conta e o boleto.

A defasagem: por que se usa o índice de meses anteriores

O INCC de um mês só é conhecido depois: o INCC-M sai perto do fim do próprio mês de referência, e o INCC-DI, no início do mês seguinte. Como o boleto costuma ser emitido antes disso, muitos contratos aplicam o índice com defasagem, frequentemente de dois meses. Nesse caso, a parcela que vence em junho é corrigida pelo índice acumulado até abril.

A defasagem depende do contrato: há contratos com um mês, com dois ou com outra regra. Na conferência, use exatamente a mesma defasagem; com o mês errado, a sua conta não vai bater com o boleto.

Quanto o INCC variou nos últimos 12 meses?

O acumulado muda todo mês, e um número fixo em um artigo envelhece rápido. A calculadora de INCC do Incorpex mostra a variação mensal do INCC-DI e do INCC-M e o acumulado dos últimos 12 meses, com dados oficiais da FGV publicados pelo Banco Central. A página busca os meses mais recentes direto na fonte, então o número está sempre no último mês divulgado.

Calcule a correção da sua parcela

Com o contrato em mãos, a conferência leva poucos minutos:

1. Encontre no quadro-resumo o índice (INCC-DI ou INCC-M), a data-base e a defasagem.
2. Abra a calculadora de INCC e escolha a mesma versão do índice.
3. Informe o valor original da parcela e o primeiro e o último mês de índice que o contrato manda aplicar, já considerando a defasagem.
4. Compare o resultado com o boleto. Diferenças de centavos vêm de arredondamento; diferenças maiores pedem uma explicação da incorporadora.

O resultado da calculadora é uma estimativa para conferência. O valor devido segue as regras do contrato.

Cuidados do comprador antes de pagar a parcela corrigida

• Leia o quadro-resumo. Ele deve trazer o índice, o período de aplicação de cada índice, as taxas de juros e o prazo para o habite-se. Se faltar alguma dessas informações, a lei dá 30 dias para a incorporadora corrigir o contrato; sem a correção, o comprador tem justa causa para rescindir (art. 35-A, § 1º).
• Confira a versão e a defasagem. INCC-DI e INCC-M dão resultados diferentes. Anote qual é usado e com quantos meses de defasagem.
• Peça o extrato de correção. Solicite a memória de cálculo de cada parcela: valor original, meses de índice aplicados, fator acumulado e valor corrigido. Com ela, dá para refazer a conta.
• Acompanhe o prazo da obra. Anote a data prevista de entrega e se há tolerância pactuada. Se a entrega passar desse limite, verifique se o índice foi trocado e se ainda estão cobrando juros de obra.
• Saiba como o seu dinheiro está protegido. Pergunte se o empreendimento tem patrimônio de afetação, que separa o terreno, a obra e os recursos do empreendimento do restante do patrimônio da incorporadora.

Para a incorporadora: correção transparente evita conflito

Para quem incorpora, o INCC protege o equilíbrio do projeto: as receitas acompanham o custo da obra enquanto ela dura. Para o comprador, porém, um boleto que muda todo mês nem sempre é fácil de entender, e dúvida sem resposta vira reclamação.

Algumas práticas simples reduzem esse atrito:

• Explicar a correção já na venda, com um exemplo numérico, e não só na cláusula do contrato.
• Mandar a memória de cálculo junto com o boleto: índice, meses aplicados, fator e valor original.
• Usar sempre a mesma fonte oficial e a mesma regra de arredondamento, para que a conta do comprador bata com a sua.
• Mostrar a obra andando ao lado da correção. Fica mais fácil explicar o reajuste quando o comprador vê a evolução física, que sai do cronograma físico-financeiro da obra.
• Revisar a correção com o jurídico assim que a obra se aproximar do fim da tolerância, em vez de esperar a ação judicial.

Transparência não elimina o distrato, mas tira dele um motivo evitável: a sensação de que a parcela sobe sem explicação. Um portal do comprador em que ele vê as próprias parcelas, os documentos e o andamento da obra concentra essas respostas num lugar só.

Como o Incorpex ajuda

No portal do Incorpex, o comprador acompanha o andamento da obra, as fotos, os documentos e as parcelas do próprio contrato, sem acesso aos números financeiros do projeto. Para a incorporadora, isso reúne num ambiente com a marca dela as informações que o comprador costuma pedir durante a obra. Para conferir a correção de uma parcela, a calculadora de INCC é gratuita e usa as séries oficiais da FGV publicadas pelo Banco Central.